Wohnung unbewohnbar, Miete trotzdem fällig? Das sagt das Gesetz beim Wasserschaden
Nach einem Wasserschaden ist die Wohnung oft wochenlang nicht oder nur eingeschränkt bewohnbar. Mieterinnen und Mieter müssen dann nicht die volle Miete zahlen. Was das Gesetz vorsieht, wie Sie richtig vorgehen und welcher Fehler teuer werden kann.
Wer nach einem Wasserschaden nicht in seiner Mietwohnung wohnen kann, muss für diese Zeit auch keine Miete zahlen. Das regelt § 1096 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ist die Wohnung ohne Schuld der Mieterin oder des Mieters unbrauchbar, sind sie laut Gesetz „für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit“ von der Zahlung befreit.
Das gilt auch dann, wenn den Vermieter selbst keine Schuld trifft, etwa bei einem Rohrbruch in der Wohnung darüber. Ist nur ein Teil der Wohnung betroffen, etwa ein feuchtes Schlafzimmer, sinkt die Miete anteilig. Auf dieses Recht kann bei Wohnungen laut Gesetz nicht im Voraus verzichtet werden, eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam.
Um wie viel die Miete sinkt
Eine Tabelle mit festen Prozentsätzen gibt es im österreichischen Recht nicht. Entscheidend ist, wie stark und wie lange die Wohnung beeinträchtigt ist. Kann man gar nicht mehr darin wohnen, etwa weil die Räume nach dem Schaden durchnässt oder gesperrt sind, entfällt die Miete für diese Zeit vollständig. Bei einem einzelnen betroffenen Raum kommt es auf dessen Größe und Bedeutung für die Wohnung an.
Die Minderung gilt ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel besteht, und endet, sobald die Wohnung wieder voll nutzbar ist. Zugleich ist der Vermieter laut § 1096 ABGB verpflichtet, die Wohnung auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu erhalten, also die Schäden beheben zu lassen.
So gehen Sie nach einem Wasserschaden vor
Den Schaden sollten Sie dem Vermieter oder der Hausverwaltung sofort melden, am besten schriftlich und mit Nachweis. Für dringende Reparaturen verlangt das Gesetz eine Anzeige ohne Verzug, sonst drohen Schadenersatzansprüche. Fotos, Datum und eine Beschreibung der betroffenen Räume sichern die Beweise für später.
Riskant ist es, die Miete einfach nicht mehr zu überweisen oder eigenmächtig stark zu kürzen. Stellt sich die Kürzung später als zu hoch heraus, entsteht ein Mietrückstand, der im schlimmsten Fall zu einer Kündigung oder Räumungsklage führen kann. Fachleute für Mietrecht raten deshalb, die Miete je nach Lage zunächst vollständig, aber ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen und den zu viel bezahlten Betrag danach zurückzufordern.
Was das für Sie heißt
Ist Ihre Wohnung nach einem Wasserschaden ganz oder teilweise unbenutzbar, haben Sie Anspruch auf eine geringere Miete, ohne dass Sie das vorher beantragen müssen. Melden Sie den Schaden sofort schriftlich, dokumentieren Sie ihn und zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt, statt die Miete einzubehalten.
Kostenlose Beratung bekommen Mieterinnen und Mieter in Wien bei der Mieterhilfe der Stadt Wien unter der Telefonnummer 01 4000 8000, Montag bis Freitag von 9 bis 17 Uhr. In den Bundesländern helfen die Arbeiterkammern und die Mieterschutzorganisationen.
Quellen
JUSLINE: § 1096 ABGB, Rechte und Pflichten aus dem Bestandvertrag (2026)
Brandauer Rechtsanwälte: Mietzinsminderung bei Mängeln in der Wohnung (9. Jänner 2026)
Stadt Wien: Mieterhilfe (2026)