Haus kaufen: Die richtige Immobilie finden und finanzieren [Checkliste]

Viele Menschen träumen davon, sich ein Haus - am besten im Grünen - zuzulegen. Für sich sein, mit eigenem Garten für die Kinder und/oder den Anbau von Gemüse (oder Blumen, je nach Laune), ist das, was sich viele wünschen. Doch wer sich diesen Traum erfüllen will, sollte ausgesprochen sorgfältig vorgehen, erstens will man ja lange Freude daran haben und zweitens ist wirklich viel Geld im Spiel.

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Haus kaufen © Bild: Elke Mayr

Inhaltsverzeichnis

Der Hauskauf und das liebe Geld

Vor das Traumhaus hat der Mensch das Geld gestellt. Ein Kassensturz ist eigentlich das Erste, was man machen sollte. Wie viel hat man gespart, wie viel Gehalt verdient man im Haushalt, wie hoch sind die aktuellen Fixkosten? Kann ich Förderungen für die Schaffung von Eigentum bekommen? Diese Fragen muss man ganz zu Beginn beantworten, denn davon hängt alles ab. Es ist nämlich bitter, wenn man sich in ein Haus verliebt hat und dann feststellen muss, dass man es sich leider nicht leisten kann.

Da die wenigsten vermutlich den gesamten Kaufpreis eines Hauses auf dem Konto haben, wird man um einen Besuch bei der Bank nicht herumkommen. Seit kurzem gelten verschärfte Bedingungen für Immobilienkredite - was nicht grundsätzlich schlecht sein muss. Die Banken müssen jetzt auf 20 % Eigenmittel (der Gesamtkosten) bestehen, und die monatliche Kreditrate darf 40 % des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Länger als 35 Jahre darf der Kredit nicht laufen. So könnte eine grobe Abschätzung aussehen: Wenn man für den Hauskauf rund 400.000 Euro braucht, beträgt die Kreditrate mehr als 1.500,-. Das Nettohaushaltseinkommen muss also mindestens 3.750 Euro betragen. Auf den Internetseiten vieler Banken finden sich Kreditrechner, mit denen man ausprobieren kann, was sich finanziell ausgeht.

Mit dem reinen Kaufpreis ist es aber nicht getan. Der Kauf einer Immobilie zieht noch zahlreiche Nebenkosten nach sich. Auf keinen Fall kommt man um die Grundbucheintragungsgebühr herum - diese beträgt 1,1 % des Kaufpreises. Auch ein Fixpunkt ist die Grunderwerbssteuer, sie beträgt 3,5 % des Kaufpreises (bei einer Hypothek noch zusätzlich 1,2 % der Darlehenssumme für die Grundbucheintragung, da der Kredit ebenfalls eingetragen werden muss). Die Kosten für die Vertragserrichtung und Treuhandschaft (Notarkosten) schlagen nochmals mit 1–2 % des Kaufpreises (zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer) zu Buche. Wenn man das Haus über einen Makler gefunden hat, macht das nochmals 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer. Man kann also mit etwa 10 % mehr rechnen als der reine Kaufpreis ausmacht. Diese Nebenkosten darf man bei der Kalkulation auf keinen Fall vergessen.

Haus kaufen
© Elke Mayr

Haus kaufen: Welche Wünsche gibt es?

Wenn man die finanziellen Möglichkeiten abgesteckt hat, kann man sich an die Haussuche machen. Statt einfach wild draufloszusuchen sollte man sich unbedingt überlegen, was man eigentlich will. Wo soll das neue Domizil in etwa sein, wie groß soll es werden, wie weit darf der Weg zur Arbeit, Schule etc. sein, welche Infrastruktur sollte vorhanden sein?. Auch welche Ausstattung das Haus unbedingt haben muss bzw. worauf man verzichten kann, sollte man sich überlegen - also muss der Pool wirklich sein, oder kann ich ihn später bauen?

Ist man sich darüber im Klaren, kann es losgehen. Einen ersten Überblick gibt sicher das Internet. Hier gilt: Je spezifischer ich suche, desto leichter wird es (deswegen die Fragen im Vorfeld). Man kann sich auch eines Immobilienmaklers bedienen, der einen besseren Überblick über den Markt hat und mit den speziellen Vorstellungen vielleicht schneller fündig wird.


Haus gefunden - die nächste Schritte

Hat man ein Objekt gefunden, das einen interessiert, sollte man sich einen Besichtigungstermin ausmachen. Auf Fotos alleine sollte man sich nicht verlassen. So kann man die Raumaufteilung, Lage und Grundstücksbeschaffenheit besser einschätzen. Es kann auch nicht schaden, schon mal einen Blick ins Grundbuch zu werfen. So erhält man wesentliche Informationen über den (oder die) Eigentümer, Hypotheken und eventuelle Wegerechte der Nachbarn.

Passend dazu:
Grundbuchauszug: Wichtiges Register für den Kauf einer Immobilie

Wenn es bis jetzt keine Einwände gegen den Hauskauf gibt, empfiehlt sich eine zweite Besichtigung - in Begleitung eines Bausachverständigen. So kann man unliebsame Überraschungen verhindern, denn die wenigsten Käufer sind Baufachleute. Der Bausachverständige kann fundiert Auskunft geben, ob die Bausubstanz in Ordnung ist oder die technischen Anlagen dem Stand der Technik entsprechen. Außerdem gibt er Auskunft über eine möglicherweise notwendige Sanierung.

Den Energieausweis sollte man sich ebenfalls zeigen lassen - so sieht man gleich, welche Heizkosten auf einen zukommen, oder ob man die Heizung am besten gleich erneuert.

Haus kaufen: Preisverhandlung und Finanzierung

Wer sich jetzt für ein Haus entschieden hat, muss einen Preis verhandeln - und mit der Bank die Finanzierung fix machen. Bei den Preisverhandlungen auf keinen Fall auf die Nebenkosten vergessen! Um den Preis auch einigermaßen realistisch einschätzen zu können, kann man sich entweder vergleichbare Objekte ansehen oder online einen schnellen Check machen - dazu gibt es einige Seiten im Internet, auf denen man zumindest einen Anhaltspunkt findet, ob die Preisvorstellung des Verkäufers realistisch ist.

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Ist man sich einig, wird ein grundbuchsfähiger Kaufvertrag aufgesetzt. Notare oder Rechtsanwälte erstellen diesen, der zumindest folgendes beinhalten sollte: Angaben zu den Vertragsparteien, eine Beschreibung des Kaufgegenstandes, den Kaufpreis und die Zahlungsweise, die Übergabe der Immobilie, die Haftung für Sach- und Rechtsmängel, die Eintragung des Käufers im Grundbuch, einen Grundbuchauszug über Dienstbarkeit, Pfandrechte, etc., Vereinbarung der Gebühren, Lastenfreistellung, etc. Wenn beide Parteien mit dem Vertrag einverstanden sind, wird er notariell beglaubigt - dies ist die Voraussetzung für die Verbücherung des Eigentumsrechtes im Grundbuch. Das Grundbuch wird durch eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung gesperrt. So ist sichergestellt, dass das Eigentum auf den Käufer übergeht. Nach der Bezahlung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto wird die Liegenschaft übergeben und das Eigentumsrecht geht auf den Käufer über.

Sparen beim Hauskauf

Schnäppchen lassen sich immer machen, nur ist ein Haus kein Handy. Bei Transaktionen dieser Größenordnung muss man immer Vorsicht walten lassen.

Eine Möglichkeit ist, nach sanierungsbedürftigen Häusern zu suchen. Diese werden oft mit "für Handwerker" angepriesen. Wer also keinen Nagel in die Wand schlagen kann, sollte davon eher die Finger lassen. Wenn man handwerklich begabt ist, liegt die Sache natürlich anders. Trotzdem sollte man ein Wertgutachten erstellen lassen, denn zwischen sanierungsbedürftig und Bruchbude liegen Welten. Zumindest die Bausubstanz sollte in Ordnung sein. Der Bausachverständige kann hier Gold (oder eher Geld) wert sein.

Für Menschen mit mehr Risikobereitschaft können auch Zwangsversteigerungen von Häusern interessant sein. Der Rufpreis liegt meist deutlich unter dem Marktpreis und auch die Nebenkosten sind niedriger. Der Nachteil ist, dass man oft keine Gelegenheit bekommt, das Objekt zu besichtigen - man kauft also die Katze im Sack.

Die Entscheidung für einen Hauskauf ist also keine leichte - und man sollte sie sich auch nicht leicht machen. Eine vertrauensvolle Beziehung zur Hausbank, ein guter Rechtsanwalt und viel Vorbereitung können helfen und dafür sorgen, dass man viel Freude mit dem neuen Eigenheim hat.