Wie viel Wohnraum braucht der Mensch?

Über Jahrzehnte hinweg wurden Wohnungen immer größer. Steigende Einkommen, eine florierende Wirtschaft, der Wunsch nach mehr Komfort und Haushalte mit mehreren Personen führten dazu, dass Neubauten großzügig geplant wurden. Seit 1965 wuchs die durchschnittliche Wohnungsgröße in Deutsch­land von 69 auf 94 Quadratmeter. Gleichzeitig verdoppelte sich die Wohnfläche pro Person von knapp 20 auf 49 Quadratmeter.

Doch dieser Wachstumstrend ist vorbei, so die neue Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Ein struktureller Wandel am Wohnungsmarkt bahnt sich an. Das hat wirtschaftliche Gründe, aber auch psychologische.

Bereits um die Jahrtausendwende wurden Wohnungen in Belgien, Japan und Norwegen kleiner. Etwas später folgten Frankreich und Polen. Nun zieht auch Deutschland nach: Seit 2005 ist erstmals ein Schrumpfen der Größen von Neubauprojekten beobachtbar, so die Auswertung des DIW. Bis 2050 könnten neue Wohnungen im Schnitt rund sechs Quadratmeter kleiner sein als heute.

Ein zentraler Treiber dieser Entwicklung ist der demografische Wandel. Die durchschnittliche Haushaltsgröße hat sich in den vergangenen Jahrzehnten deutlich verkleinert – ein Trend, der nahezu alle EU-Staaten betrifft. Der Anteil der Einpersonenhaushalte hat sich in Deutschland seit 1960 verdoppelt (41 Prozent, in München und Berlin sogar auf 50 Prozent).

Auch in Österreich zeigt sich diese Entwicklung: In Österreich galt 2024 eine Wohnfläche von 101,7 Quadratmetern als Durchschnitt, Tendenz sinkend. Ein durchschnittlicher österreichischer Haushalt bestand 2024 nur mehr aus 2,17 Personen.

Neben der Demografie spielen die stark gestiegenen Wohnkosten eine entscheidende Rolle. Zwischen 2010 und 2024 erhöhten sich die Mietpreise in der Europäischen Union kontinuierlich um insgesamt 25 Prozent. Dieser Anstieg war in allen EU-Ländern – ausgenommen Griechenland – zu verzeichnen.

Große Wohnungen werden für viele Menschen zunehmend unleistbar, insbesondere in Ländern mit hoher Mietquote. Im EU-Vergleich zählen Deutschland und Österreich mit 53 beziehungsweise 46 Prozent zu jenen Staaten, in denen ein besonders großer Teil der Bevölkerung zur Miete wohnt.

Doch nicht nur Mieter reagieren auf diese Entwicklung. Auch Bauträger setzen verstärkt auf kompakte, gut geschnittene Wohnungen, da diese wirtschaftlich attraktiver sind, so die Studie. Das überrascht wenig, wenn man bedenkt, dass die Erzeugerpreise für Bauprodukte zwischen 2010 und 2024 EUweit um 56 Prozent gestiegen sind – mit besonders starken Anstiegen in Ungarn (+ 172 Prozent), Bulgarien (+ 145 Prozent) und Rumänien (+ 137 Prozent) . Gleichzeitig dominieren vor allem in Deutschland weiterhin größere Wohnungen den Bestand. Diese Diskrepanz erklärt sich dadurch, dass sich der Wohnungsbestand nur langsam verändert, während sich die Bevölkerungsstruktur deutlich schneller wandelt. Gebäude bestehen oft über Generationen hinweg und werden selten ersetzt: So wurden 2022 über 87 Prozent der Wohnungen in Deutschland vor dem Jahr 2000 errichtet, so das DIW.

Während manche ihren Traum von der großen Familienwohnung oder dem Einfamilienhaus schweren Herzens aufgeben, ist die Entscheidung für kleinere Wohnungen für andere durchaus bewusst gewählt. Vor allem jüngere Generationen setzen zunehmend auf ein reduziertes, flexibles und nachhaltiges Leben.

Eine Analyse von ImmoScout aus dem Jahr 2025 zeigt, dass die begehrtesten Mietwohnungen im Schnitt 60 Quadratmeter groß sind und monatlich 806 Euro kosten. Auch auf der Plattform willhaben wird ein klarer Trend zu kleineren, vergleichsweise günstigeren Wohnungen beobachtet – wenngleich die steigenden Quadratmeterpreise bei Neuvermietungen nicht zu übersehen sind. 2025 suchten österreichweit so viele Menschen wie nie zuvor nach Mietwohnungen mit einem Preis von über 900 Euro im Monat.

Wohngemeinschaften und Mikroapartments gelten für viele Angehörige der „Generation Z“ nicht als Notlösung, sondern als bewusstes Bekenntnis zur Reduktion. Studienautor Sebastian Kohl von der Freien Universität Berlin sieht darin keinen Rückschritt: „Wenn neue Wohnungen kleiner werden, ist dies kein Rückschritt, sondern eine notwendige Anpassung an gesellschaftliche Realitäten. Kleinere, gut geschnittene und energieeffiziente Wohnungen werden die zentrale Wohnform der Zukunft sein – und sie sind ein Schlüssel, um den großen Energiebedarf des Gebäudesektors zu senken.“

Dass schrumpfender Wohnraum jedoch auch klare rechtliche Grenzen braucht, zeigte ein aufsehenerregendes Beispiel aus dem Jahr 2025: In Wien-Favoriten wurden mehrere Altbauwohnungen, teils unter 20 Quadratmeter Wohnfläche, zu hohen Kaufpreisen (über 65.000 Euro) angeboten. Probleme können sich beim Vermieten solcher vermeintlicher „Anlageobjekte“ ergeben, denn nach österreichischem Recht ist der zulässige Mietzins an die Ausstattungskategorie gebunden: Während Kategorie-A-Wohnungen mindestens 30 Quadratmeter Nutzfläche erfordern, können kleinere Altbauwohnungen ohne diese Mindestgröße in niedrigere Kategorien fallen, was zwar ihre Vermarktung ermöglicht, aber auch die Grenzen des bestehenden Mietrechts offenlegt.

In Paris sorgten ähnliche Fälle für Empörung: Dort schritt die Stadt 2022 gegen die Vermietung eines nur 4,7 Quadratmeter großen Appartements ein, für das der Bewohner monatlich 550 Euro Miete bezahlen musste.

Für Einzelpersonen mag „tiny living“ noch möglich sein, für Familien kann so wenig Lebensraum durchaus schnell prekär werden, etwa wenn Rückzugsräume fehlen oder Wohnen, Arbeiten und Betreuung auf engstem Raum kollidieren. Der Trend zu kleinen Wohnungen ist Realität. Ob er jedoch zu mehr und nachhaltiger Lebensqualität führt (oder nur neue Skandale hervorbringt), entscheidet letztlich eine kluge Wohnpolitik.

Dieser Beitrag ist ursprünglich in der News-Printausgabe Nr. 04/2026 erschienen.