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Die italienische Regierung hat im Zuge verschärfter Maßnahmen gegen Massentourismus strengere Auflagen für Kurzzeitvermietungen eingeführt. So müssen Anbieter neuerdings Gäste persönlich identifizieren, was die bis dahin weit verbreitete Nutzung von Schlüsselboxen und Self-Check-ins stark einschränkt. Diese Regelung soll die öffentliche Sicherheit verbessern, beeinflusst aber gleichzeitig die Flexibilität und Attraktivität von Ferienwohnungen für Gäste und Wohnungseigentümer.
Darüber hinaus sorgt eine Erhöhung der Pauschalsteuer auf Kurzzeitvermietungen von 21 auf 26 Prozent, wenn ein Eigentümer mehr als eine Ferienwohnung betreibt, für zusätzliche Unsicherheit bei Vermietern. Branchenvertreter warnen, dass höhere Abgaben die Rentabilität reduzieren und viele Eigentümer dazu veranlassen könnten, ihre Immobilien wieder in den langfristigen Wohnungsmarkt zu geben oder ganz vom Kurzzeitmarkt abzuziehen.
Auch die Nachfrage hat sich abgeschwächt: In Rom etwa blieb der erhoffte Boom im Rahmen des Jubiläumsjahres 2025 aus, was zu sinkenden Auslastungsraten der Wohnungen und geringeren Einnahmen für Vermieter geführt hat. Einige Anbieter von Ferienwohnungen mussten die Preise senken oder überlegen, ihre Ferienwohnungen dauerhaft als reguläre Mietobjekte zu nutzen.
Nach Schätzungen der Immobilienagentur SoloAffitti steuert der Markt auf ein neues Gleichgewicht zu. Um Auswirkungen auf die Mieten zu sehen, wird es noch einige Monate dauern, doch die Prognosen gehen von Rückgängen von bis zu 20 Prozent aus. "Der Druck auf die Mietpreise hat nachgelassen, und das gibt den Mietern wieder mehr Auswahlmöglichkeiten", kommentierte Silvia Spronelli, CEO von SoloAffitti. Laut einer Studie des Datenanalysezentrums von SoloAffitti sind zwischen 50 und 60 Prozent der Eigentümer in Rom, die Wohnungen mit Kurzzeitvermietung angeboten hatten, im Laufe des letzten Jahres wieder zu langfristigen Mietverträgen zurückgekehrt.
Zwischen Jänner 2024 und 2025 war die Zahl der bei der Gemeinde Rom registrierten privaten Wohnungen für Kurzzeitvermietungen innerhalb nur eines Jahres um 4.247 Einheiten gestiegen und hatte damit die Marke von 20.000 überschritten. Von diesen neuen Angeboten kehrt mehr als die Hälfte inzwischen wieder zu Langzeitmieten zurück. "Es handelt sich nicht um eine Krise der Kurzzeitvermietungen, sondern um einen Marktausgleich. Viele private Eigentümer, die Ende 2024 mit Kurzzeitmieten vom Heiligen Jahr in Rom profitierten, haben festgestellt, dass die Verwaltung von Ferienwohnungen komplexer, kostenintensiver und weniger automatisiert ist, als sie erwartet hatten", betonte Spronelli.
Viele Eigentümer kehren nun zur Langzeitvermietung zurück oder entschließen sich sogar zum Verkauf der Immobilie. "Diese Vermieter sehen ihren Traum von einer einfachen und schnellen Rendite an der Realität des Marktes scheitern. Jene hingegen, die sich als unternehmerische Strukturen etabliert haben, werden nicht zurückrudern. Bed & Breakfast, Ferienwohnungen, Gästehäuser und Ferienunterkünfte sind unternehmerische Tätigkeiten mit regulärer Umsatzsteuer-Identifikationsnummer. Ihre Führung erfordert Investitionen, Arbeit und Organisation - eine unternehmerische Entscheidung, die die meisten weiterverfolgen werden", so Spinelli.
Die Schätzung geht bis zum Jahresende 2026 von einem durchschnittlichen Rückgang der geforderten Mieten um etwa 10 Prozent in Rom aus. In der Peripherie der italienischen Hauptstadt könnten die Rückgänge sogar bis zu 20 Prozent betragen. Mit der Neuausrichtung des Angebots dürfte der Druck auf die Randgebiete nachlassen. Wie Silvia Spronelli jedoch erklärt, haben "die Mieten in den nobelsten Vierteln inzwischen einen strukturellen Charakter und werden kaum auf das Niveau vor 2024 zurückkehren".
