Grundstück kaufen: Tipps für die Suche und den Kauf

Wer ein Haus bauen möchte, braucht vor allem einmal eines: ein passendes Grundstück. In Zeiten steigender Immobilienpreise kein einfaches Unterfangen, dennoch nicht unmöglich. Wer fündig geworden ist, sollte das Grundstück vor dem Kauf genau begutachten, um später kein böses Erwachen zu erleben. Wir zeigen auf, worauf man beim Grundstückskauf unbedingt achten sollte.

von Grundstück zu kaufen © Bild: Elke Mayr

Inhaltsverzeichnis

Was ist vor der Suche zu bedenken?

Über folgende Punkte sollte man sich im Vorfeld der Suche klar werden: Möchte man lieber in der Stadt oder auf dem Land wohnen? Wie lang darf der Weg zum Arbeitsplatz sein? Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und ist diese wichtig? Wenn Kinder im Haus sind: Sind Schul- und Freizeitangebote in der Nähe verfügbar? Wie ist generell die Infrastruktur in der Umgebung des Grundstückes – gibt es Ärzte, Geschäfte, kulturelle Angebote? Auch die Lage des Grundstücks im Hinblick auf Umwelteinflüsse wie Hochwasser, Schneefall oder Föhn sollte miteinbezogen werden.

Wo suche ich, wenn ich ein Grundstück kaufen will?

Heutzutage ist wohl die Hauptfundquelle für alle Arten von Immobilien das Internet. Portale wie immowelt.at oder immobilienscout24.at erlauben eine gut gefilterte Suche. Wer es persönlicher mag, kann natürlich auch einen Immobilienmakler mit der Suche beauftragen. Außerdem kann es sich lohnen, bei der Wunschgemeinde anzufragen – hier weiß man mitunter, wer im Gemeindegebiet verkaufen möchte. Auch Banken können eine gute Informationsquelle sein. Eine weitere Möglichkeit ist es, nicht nach Grundstücken, sondern nach baufälligen Häusern zu suchen, die dann abgerissen werden können. Diese Vorgehensweise muss nicht immer teurer sein – mit Sicherheit aber aufwendiger. Mitunter ist dies dennoch eine gute Möglichkeit, an ein Grundstück in der gewünschten Lage zu kommen – anderen Interessenten ist es vielleicht zu mühsam.

Der Zustand des Grundstücks

Ob der Baugrund generell in Ordnung ist oder ob beispielsweise mit Beeinträchtigungen durch einen hohen Grundwasserspiegel zu rechnen ist, erfährt man von der zuständigen Wasserrechtsbehörde oder im besten Fall von den Nachbarn – aber auch mit Hilfe einer Baugrundanalyse, die kostenpflichtig ist und etwas länger dauert. Damit erfährt man allerdings sicher, ob das Grundstück beispielsweise durch Chemikalien oder Abfallstoffe belastet ist. Die Beschaffenheit des Bodens kann wichtig werden, wenn man etwa eine Keller erreichten oder eine Erdwärmepumpe installieren möchte.

Eine weitere wichtige Anlaufstelle ist die Baugenehmigungsbehörde. Sie erteilt Auskunft über einen möglichen behördlichen Schutz von Bäumen und Hecken.
Ein Grundstück kann aber auch durch Rechte belastet sein, etwa durch sogenannte Dienstbarkeiten, wie ein Wegerecht des Nachbarn oder Ähnliches. Daher lohnt es sich immer, einen Blick in das Grundbuch zu werfen. Hier erfährt man auch, wie die tatsächlichen Besitzverhältnisse des Grundstücks sind, ob es mit Hypotheken belastet ist, ob es Vorkaufs- oder andere Rechte Dritter gibt.

Die Widmung

Zudem sollte man den Bebauungs- und Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinde einsehen. Tatsächlich gibt es zwar für etwa 50 Prozent der Baugrundstücke in Österreich keinen Bebauungsplan, dennoch kann man besser abschätzen, wie die Nutzung benachbarter Grundstücke in Zukunft aussehen könnte, vor allem in nicht dicht besiedeltem Gebiet. Dass es bei einer Einschätzung bleibt, muss einem allerdings klar sein – Bebauungspläne werden rasch geändert und schon kann der freie Blick auf den Wald mit dem Bau der nächsten Wohnhaussiedlung Geschichte sein.

Noch viel wichtiger ist allerdings die Klärung der Frage, ob auf dem gewünschten Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Dies ist nämlich nicht selbstverständlich. Im Flächenwidmungsplan kann eingesehen werden, wie das Grundstück genutzt werden darf. Dieser umfasst neben den Grundstücknummern auch dessen Grenzen und die jeweilige Widmung als Bauland oder Grünland. Für die Widmung der Grundstücke gibt es meist drei bis fünf große Kategorien – je nach Bundesland kann die Bezeichnung variieren. Man findet also Bauland/Bauflächen, Grünland/Freiland/Freiflächen, Verkehrsflächen und eventuell auch Sonderflächen und Vorbehaltsflächen.

Diese Bereiche werden wiederum (von Bundesland zu Bundesland verschieden) in Unterkategorien wie Wohngebiet, Gewerbe- und Industriegebiet und Mischgebiete unterteilt. Letztere sehen eine Mischung aus gewerblicher Nutzung und Wohnraum vor.

Der Bebauungsplan gibt vor, wie auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf. Dazu gehören Parameter wie die die Höhe des Gebäudes, dessen Bauweise oder der Abstand zum Nachbargebäude. Gibt es für das betreffende Grundstück keinen Bebauungsplan, hat sich der Neubau an den Stil der Nachbarhäuser anzupassen. Bebauungsplan und Flächenwidmungsplan liegen in Österreich beim zuständigen Gemeindeamt zur Einsicht auf.

Die Kosten

Im Vorfeld der Suche sollten einige Faktoren gut überlegt werden: Der wohl wichtigste Punkt ist das liebe Geld. Wie viel kann und will ich für mein Traumgrundstück ausgeben? Dabei darf nicht übersehen werden, dass neben dem Kaufpreis auch einige Nebenkosten anfallen:

Die Eintragung ins Grundbuch schlägt mit 1,1 Prozent des Kaufpreises zu Buche, die Grunderwerbssteuer mit 3,5 Prozent. Für die Notar- bzw. Anwaltskosten für den Kaufvertrag muss man noch einmal 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises einrechnen. Hinzu kommen Maklergebühren oder, wenn notwendig, die Eintragung eines Pfandrechtes in das Grundbuch, ebenso wie eventuelle Rodungs- oder Abrisskosten, die Baukosten eines neuen Hauses oder Kosten für den Ausgleich von Höhenunterschieden.

Ablauf des Grundstückskaufs

Damit ein Grundstück den Besitzer wechselt, bedarf es eines gewissen Ablaufs. Jedenfalls notwendig ist ein Anwalt oder Notar. Es ist sinnvoll, den Kaufvertrag durch diesen aufsetzen zu lassen – auch wenn es prinzipiell möglich ist, das selbst zu machen und später nur beglaubigen zu lassen. Der Kauf kann auch durch eine Treuhandschaft abgewickelt werden. Dabei wird der Kaufpreis zunächst auf ein Treuhandkonto überwiesen, das vom Notar oder Rechtsanwalt verwaltet wird. Wenn alle Bedingungen des Kaufvertrages erfüllt sind, wird das Geld an den Verkäufer ausbezahlt.

Der Eintrag ins Grundbuch ist wohl der wichtigste Schritt des Grundstückskaufs, denn erst mit diesem geht das Eigentum tatsächlich über. Der Eintrag wird beim Notar durchgeführt. Im Zuge dessen sind vorher bereits eingetragene Pfandrechte und Hypotheken aus dem Grundbuch zu löschen und die Grunderwerbssteuer wird fällig.