Wohnungsbau in Wien auf Tiefststand: Warnung vor wachsendem Wohnungsmangel

Der Wohnungsmarkt in Wien steuert auf einen neuen Tiefpunkt zu. Das geht aus dem „Ersten Wiener Wohnungsmarktbericht 2026“ hervor, den die Immobiliengesellschaften Buwog und EHL am Mittwoch präsentierten. Demnach sind sowohl Baubewilligungen als auch Fertigstellungen in den vergangenen Jahren deutlich zurückgegangen – mit spürbaren Folgen für Angebot und Preise.

Die Zahl der Baubewilligungen sank von 21.400 im Jahr 2019 auf 5.772 im Vorjahr. Auch bei den Fertigstellungen ist ein massiver Einbruch zu erwarten: Für heuer rechnen die Studienautoren mit 8.630 fertiggestellten Wohnungen, was nur noch rund 60 Prozent des Niveaus von 2023 entspricht. 2027 sollen es sogar nur mehr 6.911 Wohnungen sein. Der Wiener Wohnbau erreiche damit einen neuen Tiefststand, halten Buwog und EHL fest.

Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler sieht kaum Spielraum für Entlastung. Der Produktionsüberhang aus den Boomjahren bis 2022 sei aufgebraucht, Wohnraumreserven gebe es praktisch nicht mehr, während die Nachfrage unverändert hoch bleibe. Von den heuer fertiggestellten Wohnungen seien nur etwas mehr als 2.000 Mietwohnungen. Zudem zeichne sich erstmals seit Jahren auch bei Eigentumswohnungen eine Verknappung ab.

Der Wohnungsmangel schlägt sich laut EHL deutlich in den Preisen nieder. Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, rechnet für 2026 mit Mietsteigerungen von 7 bis 8 Prozent. Bei Eigentumswohnungen erwartet sie einen Preisanstieg von rund 3 Prozent. Um den Nachfrageüberhang zu stabilisieren, wären in den kommenden drei Jahren etwa 40.000 zusätzliche Wohnungen notwendig.

Besonders deutlich dürften die Unterschiede zwischen guten und durchschnittlichen Lagen ausfallen. Während die Preisanstiege im Mietsegment vergleichsweise homogen seien, könnten sich die Spreizungen bei Eigentumswohnungen weiter vergrößern. EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier warnt zudem vor langfristigen Folgen: Wird Wohnen in der Stadt für breite Bevölkerungsschichten unleistbar, nehme die Abwanderung ins Umland zu, was Zersiedelung und zusätzliche Infrastrukturbelastungen nach sich ziehe.

Die Knappheit zeigt sich auch in der Vermarktung. Mietverträge würden häufig unmittelbar nach der Erstbesichtigung abgeschlossen, Eigentumswohnungen bereits in frühen Bauphasen verkauft. Wohnungssuchende seien zunehmend bereit, Kompromisse einzugehen. Oft reiche eine gute Anbindung an Straßenbahn oder U-Bahn, während die Nachfrage nach kleineren, leistbareren Wohnungen steige. Auch vier Zimmer auf rund 85 Quadratmetern würden vermehrt nachgefragt.

Der Druck dürfte weiter steigen. Bis 2040 rechnen die Immobiliengesellschaften mit einem Bevölkerungswachstum von rund 9 Prozent auf etwa 2,2 Millionen Einwohner. Daraus ergebe sich ein zusätzlicher Bedarf von 95.000 bis 100.000 Wohnungen. „Die Angebotslücke ist da – mit einer starken Tendenz, weiter zu wachsen“, so Buwog-Vertriebschef Peter Berchtold.

Als Gründe für den Einbruch im Wohnungsbau nennen Buwog und EHL staatliche Markteingriffe wie die Aussetzung von Indexierungen, Restriktionen bei der Finanzierung, anhaltend hohe Baukosten sowie die Zurückhaltung institutioneller Investoren. Letztere kehrten zwar langsam zurück, große Impulse seien aber noch nicht sichtbar.

Um den Wohnbau wieder anzukurbeln, fordert Holler effizientere Widmungs- und Bauverfahren mit österreichweit einheitlichen Standards, Vereinfachungen bei Bauvorschriften sowie bundesweite Typengenehmigungen für Systembau. Auch steuerliche Anreize und eine weniger komplexe Förderlandschaft seien aus Sicht der Branche notwendig.

Ähnlich zurückhaltend fällt die Einschätzung von Porr aus. Konzernchef Karl-Heinz Strauss erwartet eine spürbare Entspannung am österreichischen Wohnungsmarkt frühestens ab 2027 oder 2028. Bezahlbarer Wohnraum sei weiterhin knapp, betonte er. Entscheidend sei, den sozialen Wohnbau zu forcieren. „Wenn man mehr baut, sinken die Mieten“, so Strauss. Die gemeinnützigen Bauträger hätten ihre Aktivitäten zuletzt ausgeweitet, was er als ersten Hoffnungsschimmer bezeichnete.

Skeptisch äußerte sich der Porr-Chef zur Wirksamkeit des Mietpreisdeckels. Dieser reguliere lediglich den Anstieg der Mieten, behebe aber nicht die Ursache, nämlich das zu geringe Angebot. Eine nachhaltige Regulierung erfolge aus seiner Sicht über den Markt – durch mehr Neubau.

Neben höheren Stückzahlen müsse auch günstiger gebaut werden. Als Beispiel nannte Strauss das Konzept „Porr Living“, mit dem Herstellungskosten von unter 2.000 Euro pro Quadratmeter für bis zu sechs Geschoße erreicht würden. Das System kombiniert Elementbauweise mit standardisierter Haustechnik. Die Gebäude werden mit Wärmepumpen beheizt und gekühlt. Das erste Projekt soll in Wiener Neustadt entstehen, auch in Deutschland gebe es bereits Nachfrage.

Die insgesamt schwache Stimmung im Wohnbau führt Strauss vor allem auf die Stagnation im Ein- und Zweifamilienhausbau zurück. Zurückhaltende Banken und fehlende gezielte Wohnbauförderung bremsten die Entwicklung. Er plädierte erneut für eine einheitliche Wohnbauförderung in Österreich, sozial gestaffelt und mit langfristig gestützten Darlehen.

Besonders angespannt ist laut Strauss die Lage der Projektentwickler. Rund die Hälfte sei bereits vom Markt verschwunden, weitere 25 Prozent stünden vor dem Aus. Hohe Grundstückspreise in Relation zu den erzielbaren Wohnungspreisen erschwerten neue Projekte. Große Investoren für Projekte über 50 oder 60 Millionen Euro fehlten weitgehend, viele Vorhaben würden gar nicht mehr realisiert.

Für den Baukonzern Porr selbst spielt der Wohnbau hingegen nur eine untergeordnete Rolle. Das Unternehmen profitiert laut Strauss von anderen Bereichen wie Infrastruktur, Digitalisierung und Gesundheitsbauten. Mit der Übernahme der Vamed Standortentwicklung und Engineering GmbH per Ende 2025 stärkte der Konzern zuletzt auch seine Position im Bereich Gesundheitsinfrastruktur, den Strauss als weiteren Wachstumstreiber bezeichnet.

Am Wiener Wohnungsmarkt ändert das kurzfristig jedoch wenig. Sowohl Immobilienwirtschaft als auch Bauindustrie gehen davon aus, dass der Wohnungsmangel und der Preisdruck zumindest in den kommenden Jahren anhalten werden.