Wohnung mieten: Was man alles beachten muss [Tipps] • NEWS.AT

Wer sich den Traum eines Eigenheims nicht finanzieren kann oder will, ist den meisten Fällen auf eine Mietwohnung angewiesen. Daraus resultiert ein Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, dessen Grundlagen prinzipiell im Mietrechtsgesetz abgebildet sind, das aber auch auf individuellen Vereinbarungen beruhen kann.

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Wir haben die wichtigsten Fragen vor, während und unmittelbar nach dem Mietverhältnis mit der Unterstützung des Mieterschutzverbandes Wien zusammengefasst.

Inhaltsverzeichnis

Vor der Miete

Wie stelle ich fest, ob der geforderte Mietpreis gerechtfertigt ist?
Eine Mietpreisdeckelung gibt es in Österreich nur für Altbauten (Wohnungen in Gebäuden, die vor 1953 errichtet wurden bzw. vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden) und für geförderte Neubauten. Der Richtwert für Altbauten liegt in Wien momentan bei 5,81 Euro pro Quadratmeter, er verändert sich aber durch Zu- oder Abschläge.

Ein Abschlag wäre zum Beispiel ein fehlendes Kellerabteil oder kein Lift im Haus, einen Zuschlag gäbe es für höhere Stockwerkslage oder einen Parkettboden. In überdurchschnittlichen Lagen kann auch ein Lagezuschlag verrechnet werden. Der Richtwert ist aber wirklich nur als solcher zu betrachten, bei einem etwaigen Verfahren kann durchaus etwas anderes herauskommen.

Für freifinanzierte Neubauten (nach 1953) gilt eine freie Mietzinsvereinbarung, da muss man sich nach den üblichen Marktpreisen orientieren. Vorgehen kann man in diesem Fall gegen den Mietpreis jedenfalls nicht. Man kann freilich versuchen zu verhandeln, aber nach den Erfahrungen des Mieterschutzverbandes sind die Chancen auf Erfolg in so einem Fall gering.

Wie geht man mit entdeckten Mängeln bei der Besichtigung um? Lässt sich der Mietpreis drücken?
Entdeckt man Mängel bei der Besichtigung der Wohnung, bestehen in der Praxis geringe Chancen auf einen reduzierten Mietpreis. Da ist die Wahrscheinlichkeit höher, die Hausverwaltung zur Reparatur der Mängel zu bewegen. In so einem Fall sollten die festgestellten Mängel unbedingt schriftlich festgehalten werden. Eine Dokumentation ist generell beim Einzug empfehlenswert, damit man beim Auszug auch einen Beweis hat, dass etwaige Mängel schon vorhanden waren.

Welche Angaben müssen unbedingt im Mietvertrag stehen?
Folgende drei Bereiche müssen in einem Mietvertrag unbedingt enthalten sein:

Name und Anschrift vom Vermieter
Die genaue Lage der Wohnung
Die Mietdauer
Der Mietpreis (inklusive Auflistung der Betriebskosten)

Darf ein Kündigungsverzicht des Mieters im Mietvertrag stehen?
Bei befristeten Mietverhältnissen ist ein Kündigungsverzicht unwirksam, man ist gesetzlich aber prinzipiell 16 Monate an einen Vertrag gebunden. Bei unbefristeten Mietverhältnissen wäre ein Kündigungsverzicht allerdings zulässig. Man sollte sich in so einem Fall also gut überlegen, ob man die Wohnung tatsächlich für diesen Zeitraum beziehen möchte.

Was kann erfahrungsgemäß in Mietverträgen stehen, das nachteilig für den Mieter ausfallen könnte?
Neben einem möglichen Kündigungsverzicht (siehe oben) ist ein großer strittiger Punkt in Mietverträgen die Abwälzung der Erhaltungspflichten auf den Mieter. Grundsätzlich ist wie in diesem Fall eine Vereinbarung im Mietvertrag jedenfalls nichtig, wenn das Mietrechtgesetz etwas anderes vorsieht. Relevant ist der Mietvertrag also nur dort, wo kein Mietrechtsgesetz zur Anwendung kommt bzw. teilweise, deshalb muss man sehr gut aufpassen, worauf man sich vertraglich einlässt.

Wer zahlt den Makler: der Vermieter oder der Mieter?
Bei Wohnungsmietverträgen zahlt in der Regel ausschließlich der Mieter die Provision. Wieviel der Mieter zahlen muss, hängt von der Vertragsdauer ab. Bei einem Vertrag, der auf drei Jahre befristet ist, kann eine Ein-Monats-Provision verlangt werden, alles darüber hinaus kann mit einer Provision von bis zu zwei Monatsmieten zu Buche schlagen.

Wer aller muss den Mietvertrag unterschreiben?
Der/die Mieter und der Vermieter bzw. die Hausverwaltung und der/die Mieter.

Müssen alle Mieter unterschreiben?
Ja, alle Hauptmieter müssen den Mietvertrag unterschreiben.

Oftmals wird bei Befristung von Option auf Verlängerung gesprochen: Wie oft lässt sich ein Mietvertrag verlängern? Gibt es gesetzlich geregelte Konditionen für eine Verlängerung?
Die Mindestbefristung beträgt in Österreich drei Jahre, also auch wenn der Vertrag verlängert wird, muss er mindestens auf diesen Zeitraum verlängert werden. Man kann den Vermieter aber nicht zu einer Verlängerung zwingen. Oft wird eine Verlängerung nur mündlich zugesagt, aber solange man diese Zusage nicht schriftlich hat, hat man wenig Chance das duchzusetzen.

Kettenverträge sind auch zulässig, Mietverträge können also laufend alle drei Jahre verlängert werden, ohne dass daraus ein unbefristetes Mietverhältnis resultiert. Es geht unter anderem dann in ein unbefristetes Mietverhältnis über, wenn die Mindestbefristung von drei Jahren zuvor unterschritten worden ist.

Dürfen wohnbaugeförderte Mietwohnungen befristet vermietet werden?
Ja. In der Praxis kommt dies zum Beispiel in Wien bei Mietwohnungen jedoch kaum vor.

Während der Miete

Was tun, wenn man im Nachhinein Mängel feststellt?
Man sollte diese Mängel dokumentieren und der Hausverwaltung schicken, im Idealfall auch Fotos mitschicken, an denen das Datum ersichtlich ist. Natürlich sollte man die Hausverwaltung auch auffordern, die Schäden innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben.

Welche Reparaturen hat der Vermieter zu tragen, welche der Mieter?
Wartungen hat der Mieter zu tragen, etwa eine Thermenwartung. Im Altbau ist der Vermieter dafür zuständig, allgemeine Teile vom Haus zu erhalten, wie zum Beispiel Außenfenster, die Wohnungseingangstüre oder wenn vom Mietgegenstand eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht.

Wie oft und unter welchen Umständen darf ein Vermieter die Mietwohnung betreten?
Prinzipiell hat der Vermieter schon das Recht, eine gewisse Wohnungsaufsicht auszuüben, das heißt, er kann bei einem 10-jährigen Mietverhältnis den Zustand der Wohnung persönlich überprüfen. Er braucht aber immer eine Begründung für die Besichtigung und darf nicht unangekündigt vor der Tür stehen, außer es besteht Gefahr im Verzug.

Wie kann ich überprüfen, ob Mietpreiserhöhungen gerechtfertigt sind?
Während eines laufenden Mietvertrags kann der Vermieter die Miete nicht ohne weiteres erhöhen, sondern nur im Rahmen einer sogenannten Wertsicherung. Es gibt zwei Kriterien, nach denen die Wertsicherung stattfindet. Entweder nach dem Richtwertgesetz, deren Richtwerte in der Regel alle zwei Jahre bekanntgegeben werden. Oder sie erfolgt nach dem Verbraucherpreisindex, der sich an der Inflation orientiert. Eine solche Vereinbarung muss jedenfalls im Mietvertrag festgeschrieben sein, sonst darf der Vermieter die Miete während der Laufzeit nicht erhöhen.

Ich komme drauf, dass die Miete zu hoch ist: Wie kann ich eine Minderung einfordern?
Das ist prinzipiell nur bei Altbaumieten möglich. In solchen Fällen kann man die Schlichtungsstelle der Stadt kontaktieren oder das Bezirksgericht, wenn es keine zuständige Schlichtungsstelle geben sollte. Zudem wäre es sehr empfehlenswert, eine Mieterschutzvereinigung zu Rate zu ziehen.

Worauf muss man beim Wunsch nach einem Umbau in der Wohnung achten?
Das Mietrechtsgesetz unterscheidet in diesem Fall zwischen unwesentlicher und wesentlicher Änderung. Eine unwesentliche Änderung wäre beispielsweise das Anbringen eines Handtuchhalters oder das Aufhängen eines Bildes an der Wand und muss nicht beim Vermieter gemeldet werden. Alles darüber hinaus, was auch eine bauliche Veränderung nach sich zieht, benötigt die Zustimmung vom Vermieter.

Der Vermieter will die Wohnung gegen meinen Willen modernisieren: Darf er das ohne weiteres?
Jede Modernisierung muss man nicht zulassen, das hängt aber sehr stark vom Einzelfall ab. Wenn der Vermieter etwas aufgrund einer behördlichen Verpflichtung austauschen muss, hat man das natürlich zuzulassen.

Der Vermieter will mich wegen Eigenbedarfs kündigen. Unter welchen Voraussetzungen ist das zulässig?
Die Eigenbedarfskündigung kommt vor allem bei unbefristeten Mietverhältnissen zum Tragen, bei befristeten wird in der Regel das Ende der Befristung abgewartet. Das geht aber grundsätzlich nicht so einfach durch, da gibt es strenge Kündigungsvoraussetzungen. Der Vermieter muss den Mietgegenstand für sich oder seine Angehörige dringend benötigen. Es wird in einem gerichtlichen Verfahren streng geprüft, ob diese Voraussetzung gegeben ist. Einfach nur zu behaupten, dass man die Wohnung wegen Eigenbedarf zurück haben möchte, reicht nicht aus. Es braucht einen wichtigen Grund.

Zudem wird geprüft, welche Interessen mehr beeinträchtigt sind (also die vom Vermieter oder vom Mieter). Diese Interessensprüfung entfällt aber, wenn es sich um eine vermietete Eigentumswohnung handelt.

Zum Beispiel wurde die Eigenbedarfskündigung von Gerichten akzeptiert bei:

Bedarf des Vermieters an der Wohnung zur Betreuung eines pflegebedürftigen Elternteils.
Bei Bedarf eines Ehepaars mit einem Kleinkind, das lediglich über eine kleine Mietwohnung verfügt hat.

Verneint wurde sie beispielsweise bei:

Die Nutzung der Wohnung für künstlerische Betätigung
Bei beabsichtigen Verkauf des Objekts

Nach der Miete (vor dem Auszug)

Wie lange muss ich nach Kündigung noch Miete bezahlen?
Das hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Prinzipiell muss man so lange Miete zahlen, so lange der Vertrag gültig ist. Bei einer vorzeitigen Kündigung muss man im Mietvertrag prüfen, wie lange die Kündigungsfrist festgesetzt ist, in den meisten Fällen sind das drei Monate. Würde man also in so einem Fall im Mai kündigen, müsste man noch Juni, Juli und August Miete zahlen.

Wie kann einer von mehreren Mietern vorzeitig aus dem Vertrag ausscheiden?
Eine einfache Meldung beim Vermieter reicht dafür nicht aus, der Vermieter muss (wie die anderen Mieter) dem auch zustimmen. Das heißt, man sollte sich am Anfang gut überlegen und sicher sein, mit welchen Personen man einen Mietvertrag eingehen will. Sollte der Vermieter einem Ausstieg nicht zustimmen, können natürlich die Mieter untereinander eine Vereinbarung treffen. Aber solange alle Personen im Vertrag stehen, kann der Vermieter den Mietzins auch von jedem einfordern.

Können bei so einem vorzeitigen Ausstieg auch die Konditionen des Mietvertrags vom Vermieter verändert werden?
Sofern das Mietrechtsgesetz ganz oder teilweise anwendbar ist, kann man bei befristeten Mietverträgen spätestens nach 16 Monaten Vertragslaufzeit aus dem Vertrag ausscheiden. Dieses Recht ist auch unbeschränkbar. Will man früher aus dem Vertrag aussteigen muss man sich mit dem Vermieter einigen und auch etwaige Konditionen vereinbaren.

Wie kann ich die Wohnung eines Mieters nach seinem Tod übernehmen?
Das geht nur, wenn man bisher schon in einem gemeinsamen Haushalt gelebt hat und ein dringendes Wohnbedürfnis nachweisen kann. Es ist zudem natürlich nicht jeder dazu berechtigt, man muss verwandt bzw verpartnert sein. Eintrittsberechtigt sind: Ehegatte, eingetragener Partner, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkelkinder, Eltern), Adoptivkinder und Geschwister.

Wozu bin als Mieter beim Auszug verpflichtet?
Die Wohnung ist so zurückzustellen, wie sie angemietet worden ist abzüglich gewöhnlicher Abnutzung. Alles was darüber hinausgeht, muss der Mieter wieder in den ursprünglichen Zustand bringen, der im Idealfall zum Zeitpunkt des Einzuges schriftlich und bildlich dokumentiert worden ist.

Der Mieter ist ebenfalls dazu verpflichtet, die Wohnung geputzt („besenrein“) zu hinterlassen und sollte auch das zur eigenen Rechtssicherheit mit Fotos belegen können.

Gibt es Ansprüche, die ein Mieter beim Auszug hat?
Gewisse Dinge kann man sich unter Vorlage der Rechnung abgelten lassen, das ist im Mietrechtsgesetz geregelt. Das gilt aber nur für Altbauten und geförderte Neubauten und betrifft beispielsweise eine Heizung, ein Badezimmer oder einen schadhaften Fußboden, den man als Mieter gänzlich erneuert hat. Das wird allerdings jährlich abgeschrieben und nicht zur Gänze zum Zeitpunkt des Auszuges fällig. Nicht abgegolten werden kann per Gesetz allerdings eine Küche, das wäre maximal Vereinbarungssache.

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Inhaltsverzeichnis

Vor der Miete

Während der Miete

Nach der Miete/vor dem Auszug

Vor der Miete

Während der Miete

Nach der Miete (vor dem Auszug)