Inhaltsverzeichnis
- Was ist ein Mietvertrag?
- Wie ist ein Mietvertrag aufgebaut?
- Wie und wo bekomme ich einen Mietvertrag?
- Welche Elemente muss ein Mietvertrag enthalten?
- Der befristete Mietvertrag
- Wie kann ich meinen befristeten Mietvertrag verlängern?
- Der unbefristete Mietvertrag
- Wie kann ich den Mietvertrag kündigen?
- Darf der/die Vermieter:in eine Versicherung verlangen?
- Was gilt es bei einem Mietvertrag zu beachten?
Was ist ein Mietvertrag?
Ein Mietvertrag wird zwischen dem/der Mieter:in und dem/der Vermieter:in abgeschlossen, sobald sich beide Parteien einig geworden sind. Es handelt sich dabei um eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung, in der die wichtigsten Details festgehalten werden.
Unbefristete Mietverträge können theoretisch ausschließlich mündlich abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich jedoch, es schriftlich zu tun. Befristete Mietverträge müssen auf jeden Fall in schriftlicher Form geschlossen werden, denn die Vertragsdauer muss klar ersichtlich sein.
Wie und wo bekomme ich einen Mietvertrag?
Sollte ein Immobilienmakler involviert sein, kümmert sich dieser in der Regel um die Bereitstellung des Mietvertrags. Ansonsten ist es oftmals der Vermieter bzw. die Hausverwaltung, die einen bereits vorgefertigten Mietvertrag zur Unterschrift anbieten. Um sich bereits im Vorfeld zu informieren, einen Überblick zu verschaffen, oder falls Sie selbst einen ausfüllen möchten, finden sie nachfolgend einige Mustermietverträge zum Download. Es wird dabei unter anderem zwischen Altbau und Neubau sowie zwischen befristeten und unbefristeten Mietvertrag unterschieden.
- Mieterhilfe: Mustermietvertrag Neubau befristet
- Mieterhilfe: Mustermietvertrag Neubau unbefristet
- Mieterhilfe: Mustermietvertrag Altbau befristet
- Mieterhilfe: Mustermietvertrag Altbau unbefristet
- Immobilienscout24: Mustermietvertrag Neubau
- Immobilienscout24: Mustermietvertrag Altbau
- Immobilienscout24: Mustermietvertrag Ein- und Zweifamilienhäuser
Es ist darauf zu achten, ob der Vollanwendungsbereich des MRG oder der Teilanwendungsbereich des MRG zur Anwendung kommt. In vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern gilt zumeist der Vollanwendungsbereich, in nicht geförderten Neubauten und Wohnung in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen, meist der Teilanwendungsbereich.
Hier finden Sie nähere Infos zum Mietrechtsgesetz (MRG)
Wie ist ein Mietvertrag aufgebaut?
Ein Mietvertrag sollte mehrere Details unbedingt enthalten. Dies sind Name und Anschrift des/der Vermieter:in, die genaue Lage der Wohnung, sprich die Adresse des Mietobjekts, die Mietdauer, sowie den Mietpreis inklusive einer Auflistung der Betriebskosten.
Unterschrieben werden muss der Mietvertrag von Vermieter:in und Mieter:in. Sollte es sich dabei um mehrere Personen handeln, müssen alle Hauptmieter:innen den Vertrag unterzeichnen.
Der befristete Mietvertrag
Die Mindestbefristung eines Mietvertrags beträgt in Österreich zumindest drei Jahre, egal ob es sich dabei um einen Haupt- oder einen Untermietvertrag handelt. Eine kürzere Befristung ist laut Mietervereinigung nicht rechtswirksam und es entsteht somit automatisch ein unbefristeter Vertrag. Befristete Mietverhältnisse enden durch Zeitablauf. Der Mietvertrag endet daher mit dem vereinbarten Datum, ohne dass eine Kündigung durch den Vermieter notwendig ist.
Wenn ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht verlängert oder aufgelöst wird, geht er zunächst in einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über. Wird der Vertrag nach Ablauf dieser drei Jahre neuerlich nicht verlängert oder aufgelöst, verwandelt er sich stillschweigend in einen unbefristeten.
Hier finden Sie das Nachschlagewerk "Mietrecht in Österreich"*
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Wie kann ich meinen befristeten Mietvertrag verlängern?
Sollten Sie Ihren befristeten Mietvertrag verlängern wollen, muss der/die Vermieter:in damit einverstanden sein, er/sie kann nicht dazu gezwungen werden. Oft wird eine Verlängerung nur mündlich zugesagt, aber solange man diese Zusage nicht schriftlich hat, hat man wenig Chancen, dies durchzusetzen.
Kettenverträge sind auch zulässig, Mietverträge können also laufend alle drei Jahre verlängert werden, ohne dass daraus ein unbefristetes Mietverhältnis resultiert. Es geht unter anderem dann in ein unbefristetes Mietverhältnis über, wenn die Mindestbefristung von drei Jahren zuvor unterschritten worden ist.
Der unbefristete Mietvertrag
Der größte Unterschied zum befristeten Mietvertrag besteht darin, dass kein Vertragsende vorgesehen bzw. vereinbart ist. Der/die Mieter:in kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit aussteigen. Vermieter:innen wiederum unterliegen laut Mietrechtsgesetz (MRG) bestimmten Kündigungsbeschränkungen und benötigen einen anerkannten Kündigungsgrund, beispielsweise Eigenbedarf. Für Vermieter gelten je nach Wohndauer Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten.
Wie kann ich den Mietvertrag kündigen?
Ein unbefristeter Mietvertrag kann von Mieterseite unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden. Sehr oft beträgt diese drei Monate. Sofern es keine ausdrückliche Vereinbarung gibt, sieht das Gesetz eine einmonatige Kündigungsfrist vor. Eine einvernehmliche Vertragsauflösung zwischen Mieter:in und Vermieter:in ist jederzeit möglich.
Im Falle eines befristeten Mietvertrags kann der/die Mieter:in erst nach Ablauf eines Jahres ab Vertragsbeginn vorzeitig kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt hierbei drei Monate. Eine andere Vereinbarung ist nur dann zulässig, wenn der/die Mieter:in dadurch besser gestellt wird. Auch beim befristeten Mietvertrag ist eine einvernehmliche Vertragsauflösung zwischen beiden Parteien möglich.
Hier finden Sie mehr Infos: Mietvertrag kündigen - das ist zu beachten
Darf der/die Vermieter:in eine Versicherung verlangen?
Die Antwortet lautet nein. Der/die Vermieter:in darf nicht verlangen, dass der/die Mieter:in eine Versicherung abschließt. Immer wieder finden sich dennoch derartige Klauseln in Mietverträgen, sie sind aber unwirksam. Für die Mieterseite entstehen somit keine mietrechtlichen Nachteile, wenn sie entgegen dem Passus im Vertrag keine Haushaltsversicherung abschließt.
Mieter:innen steht es demnach frei, sich für oder gegen eine Versicherung zu entscheiden. Zu bedenken ist allerdings, dass, sollte es zu einem Schadensfall kommen, beträchtliche Kosten entstehen können, die die finanziellen Möglichkeiten der Betroffenen mitunter weit überschreiten. Von daher ist der der Abschluss einer Haushaltsversicherung sehr zu empfehlen.
Was gilt es bei einem Mietvertrag zu beachten? Welche Fallen könnte es geben?
Die wohl wichtigste Regel lautet: Verlassen Sie sich nie auf mündliche Zusagen! Diese sind, wie schon oben erwähnt, im Nachhinein kaum zu beweisen. Zusagen wie etwa das Benutzungsrecht eines Gartens, eines Parkplatzes, eines Wasch- oder Hobbyraums sollten laut Mietervereinigung stets schriftlich festgehalten werden, am besten im Mietvertrag selbst.
Ähnliches gilt beim Thema Haustiere. Achten Sie darauf, ob im Mietvertrag auf Tierhaltung eingegangen wird bzw. ob diese eventuell sogar verboten wird. Das Recht auf Tierhaltung sollte bestenfalls schriftlich bestätigt werden.
Auch beim Thema Kaution ist Vorsicht geboten. Vermieter dürfen diese zu ihrer Absicherung fordern. Es könnten damit ausstehende Mietzinszahlungen oder eventuelle durch die Mieter verursachte Schäden beglichen werden. Verlangt der/die Vermieter:in eine Kaution, ist dies durchaus üblich, die Höhe sollte jedoch unbedingt vertraglich festgehalten werden.
Wichtig zu wissen ist auch: Für die Errichtung des Mietvertrags dürfen die Vermieter (Eigentümer bzw. Hausverwaltung) grundsätzlich keine "Vertragserrichtungsgebühr" verlangen, stellt das Bundesministerium für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz auf seiner Homepage klar. Sollte von Ihnen dennoch eine solche verlangt werden, bestehen Sie auf einen Beleg, dann können Sie den Betrag nach Vertragsabschluss gegebenenfalls zurückfordern.
Vor Vertragsabschluss sollte zudem geprüft werden, ob es sich um einen Hauptmietvertrag oder um einen Untermietervertrag handelt. Eine Hauptmiete kann nur dann entstehen, wenn der Mietvertrag mit dem/der Eigentümer:in der Wohnung oder Liegenschaft, mit dem/der Fruchtnießer:in (Fruchtgenussrecht an einem Objekt bedeutet, es entweder selbst zu benützen oder zu vermieten, Anm.) der gesamten Liegenschaft, mit dem/der Fruchtnießer:in an einem Wohnungseigentumsobjekt oder mit dem/der Generalmieter:in oder Pächter:in eines ganzes Hauses abgeschlossen wird. Wer der/die Eigentümer:in ist, lässt sich im Grundbuch, das bei jedem Bezirksgericht vorliegt, herauslesen. Die Einsicht ist für jeden möglich, auch einen Grundbuchauszug kann man einholen.
