Inhaltsverzeichnis
- Was regelt das MRG?
- Für wen gilt das Mietrechtsgesetz?
- Welche Rechte und Pflichten haben Mieter:innen?
- Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter:innen?
- Was gilt es beim Hauptmietzins zu beachten?
Was regelt das MRG?
Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält verschiedene mietrechtliche Bestimmungen. Meistens dienen sie zum Schutz von Mieter:innen: Die Regelungen bilden beispielsweise die Grundlage zur Überprüfung des Hauptmietzinses oder der Betriebskosten. Das Mietrecht ist Teil des Zivilrechts, Rechtsstreitigkeiten können außergerichtlich (über einen Vergleich) oder über einen Zivilgerichtsprozess geregelt werden.
Das MRG beinhaltet zwei wesentliche Schutzelemente: den Kündigungsschutz und den Preisschutz.
Definition Kündigungsschutz:
Der Kündigungsschutz stellt sicher, dass Vermieter:innen einen aufrechten Mietvertrag laut MRG nur kündigen dürfen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund wie beispielsweise die Nichtbenützung der Wohnung oder die Nichtbezahlung der Miete vorliegt. Dieser Kündigungsschutz gilt im Vollanwendungsbereich und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Definition Preisschutz:
Der Preisschutz betrifft die maximal zulässige Höhe des Hauptmietzinses bzw. der Untermiete, die nicht überschritten werden darf. Außerdem legt der Preisschutz fest, was als Betriebskosten abgerechnet werden darf, und er regelt die Zulässigkeit von Einmalzahlungen. Der Preisschutz gilt nur im Vollanwendungsbereich.
Objekte beziehungsweise Wohnungen, die nicht dem MRG unterliegen, haben keinen gesetzlichen Kündigungs- oder Preisschutz. Wann das Mietrechtsgesetz gilt, lesen Sie unter Punkt 2.
Für wen gilt das MRG?
In Österreich regeln drei verschiedene Gesetze das Mietrecht. Je nach Art der Wohnung gilt das Mietrechtsgesetz (MRG), das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) oder das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), das großteils auf das MRG zurückgreift. Ein Mietvertrag unterliegt dann dem MRG, wenn dieses auch zur Anwendung kommt.
Vollanwendung findet das Mietrechtsgesetz bei der Miete (beziehungsweise genossenschaftlichen Nutzung) von:
- Wohnungen
- einzelnen Wohnungsteilen
- Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie beispielsweise Werkstätten, Arbeitsräumen oder Amtsräumen)
Teilanwendung findet das Mietrechtsgesetz bei:
- Mietgegenständen in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet wurden. Hier gelten die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes nach Maßgabe des § 20 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.
- nicht geförderten Neubauten (Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953)
- Dachbodenausbauten und damit verbundenen Aufbauten (Baubewilligung/Mietvertragsabschluss nach dem 31. Dezember 2001)
- sonstigen Aufbauten (Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001)
- Unausgebauten Dachböden (Mietvertragsabschluss nach dem 31. Dezember 2001)
- Zubauten (Baubewilligung/Mietvertragsabschluss nach dem 30. September 2006)
- Eigentumswohnungen in einem nach dem 8. Mai 1945 errichteten Gebäude
Das Mietrechtsgesetz kommt nicht zur Anwendung bei:
- Vermietungen im Rahmen von Beherbergungsunternehmen, von Garagierungsunternehmen, von Verkehrsunternehmen, eines Flughafenbetriebs, eines Speditionsunternehmens oder eines Lagerhausunternehmens
- Wohnungen der Kategorie A oder B, wenn sie nur vorübergehend als Zweitwohnung (Ortswechsel) genutzt werden oder das Mietverhältnis auf ein halbes Jahr oder weniger befristet ist
- Heimen (Pflegeheimen, Schülerheimen etc.)
- betreutem Wohnen durch karitative oder humanitäre Organisationen
- Geschäftsräumlichkeiten mit einem befristeten Mietverhältnis von einem halben Jahr oder weniger
- Dienst- oder Werkswohnungen
- Ferienwohnungen
- Gebäuden mit maximal zwei Mietobjekten, wie Ein- und Zweifamilienhäusern
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Welche Rechte und Pflichten haben Mieter:innen?
Wenn man einen Mietvertrag unterschreibt, der dem MRG voll oder teilweise unterliegt, dann erwachsen den Mieter:innen dadurch gewisse Rechten und Pflichten.
Die Pflichten:
Zu den wichtigsten Pflichten von Mieter:innen zählt erstens die regelmäßige (monatliche) und pünktliche Bezahlung der vereinbarten Miete. Diese muss spätestens am 5. des jeweiligen Monats überwiesen werden. Zweitens haben Mieter:innen die Pflicht, sorgsam mit dem Mietgegenstand umzugehen. Es dürfen keine Schäden an der Wohnung entstehen und größere Umbauten müssen mit dem Vermieter vorher abgesprochen werden. Zu den Pflichten zählt weiters, dass man sich rücksichtsvoll gegenüber den Nachbarn verhält.
Gewisse Maßnahmen des Vermieters müssen zudem geduldet werden, man spricht hier von einer Duldungspflicht: Zu dieser gehören unter anderem Reparatur- oder Baumaßnahmen, etwa nach einem Wasserschaden in einer Nachbarwohnung.
Spezielle Reparatur- und Erhaltungspflichten:
• Wartung der Wohnung und ihrer Einrichtungen wie der Heizung, Sanitäranlagen, Wasser-, Gas- und Elektroleitungen
• Pflege und Reinigung sowie Justierung der Fenster
• Thermenservice
• Sofortige Benachrichtigung des Vermieters bzw. der Vermieterin bei einem Wohnungsschaden oder Gesundheitsgefährdung
Immer wieder taucht auch die Frage auf, ob Mieter:innen bei einem Auszug die Wohnung frisch ausgemalt übergeben müssen. Dafür gibt es laut Arbeiterkammer (AK) keine Rechtsgrundlage. Die Wohnung muss beim Auszug aber geräumt und in dem Zustand, in dem man sie übernommen hat, übergeben werden. Dabei sind "normale Abnützungen" - wie Bohrlöcher, Kratzer in der Badewanne oder leichte Kratzer im Parkett - in Ordnung.
Die Rechte:
Mieter:innen erwerben durch die Unterzeichnung des Mietvertrages folgende Rechte nach dem MRG: das Recht, die Wohnung zu benutzen (Nutzungsrecht), das Recht auf alle notwendigen Schlüssel (Wohnungs- und Haustor, Kellerabteil) und Reserveschlüssel auf Kosten des Vermieters sowie das Recht auf den vereinbarten Zustand der Wohnung. Letzteres bedeutet, dass die Wohnung dem im Mietvertrag angeführten Zustand entsprechen muss. Weist ein im Mietvertrag als "vollständig renoviert" bezeichneter Mietgegenstand bei der Übergabe mehrere Mängel auf, so sind diese vom Vermieter durch beispielsweise Renovierungsarbeiten zu beheben oder man kann eine Mietzinsreduktion verlangen, wie die AK mitteilt.
Mieter haben außerdem das Recht, die jährliche Betriebskostenabrechnung einzusehen und - wenn notwendig - Instandhaltungsmaßnahmen einzufordern.
Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter:innen?
Die Pflichten von Vermieter:innen sind:
- Erhaltung bzw. Instandhaltung der allgemeinen Teile und Anlagen des Hauses
- Erhaltung von Heizthermen, Wasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten
- Reparaturen in der Wohnung bei ernsten Schäden (zum Beispiel Wasserschäden) oder drohender Gesundheitsgefahr (zum Beispiel Schädlingsbefall)
- Vermieter:innen dürfen sich nicht ohne triftigen Grund Zutritt zur Wohnung verschaffen. Ein wichtiger Grund wären Reparaturarbeiten.
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Die Rechte von Vermieter:innen sind:
- den vereinbarten Mietzins einnehmen
- notwendige Sanierungsmaßnahmen durchführen
- Vermieter können den Mietzins im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten anheben (Mehr dazu lesen Sie unter Punkt 5).
- Vermieter:innen haben im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten das Recht, Mieter:innen zu kündigen. Kommt das MRG voll oder teilweise zur Anwendung, darf nur gekündigt werden, wenn: die Wohnung nicht bewohnt wird, die Miete nicht bezahlt wird, eine unerlaubte Untervermietung vorliegt, die Mieterin/der Mieter verstirbt, die Wohnung stark vernachlässigt wird (nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes), wenn Vermieter:innen Eigenbedarf anmelden, wenn die Verbesserung einer Substandardwohnung verhindert wird oder eine Bewilligung zum Abbruch des Hauses vorliegt
Lesen Sie hier: Was man über die Kündigung eines Mietvertrages wissen muss
Was gilt es beim Hauptmietzins zu beachten?
Grundsätzlich setzt sich der Mietzins aus folgenden Teilen zusammen:
- dem Hauptmietzins (wird auch als Nettomietzins bezeichnet)
- den Betriebskosten
- besonderen Aufwendungen (beispielsweise Liftkosten)
- der Umsatzsteuer (in der Regel 10 Prozent)
- dem Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände (zum Beispiel Waschmaschine)
Fällt die Mietwohnung unter das Mietrechtsgesetz, gibt es genaue Regelung zur Festlegung und Erhöhung des Mietzinses. Zur Bestimmung der Höhe des Hauptmietzinses greift § 16 des Mietrechtsgesetzes. Es gibt laut AK drei Varianten zur Bestimmung des Hauptmietzinses: den Richtwertmietzins, den Kategoriemietzins für Wohnungen der Kategorie D (Substandard: kein WC oder Wasser im Wohnungsinneren) und den angemessenen Mietzins. Bei einem befristeten Mietvertrag gilt - unabhängig von der Dauer der Befristung - ein Befristungsabschlag von 25 Prozent vom berechneten Hauptmietzins.
a) Richtwertmietzins
Unter die Kategorie Richtwertmietzins fallen Mietwohnungen in Altbauten, für die ein Mietvertrag ab dem 1. März 1994 abgeschlossen worden ist, und geförderte Neubauwohnungen (Gemeindewohnungen). Zwei Drittel der dem Richtwertmietzins unterliegenden Haushalte befinden sich in Wien, insgesamt sind österreichweit rund 300.000 Mieter davon betroffen. Das Richtwertgesetz regelt die Anpassung der Nettomiete an die Inflation. Diese Wertsicherung muss im Mietvertrag festgelegt sein. Zumeist halten sich die Vermieter:innen in den Verträgen an die gesetzliche Erhöhung der Richtwerte, die normalerweise alle zwei Jahre mit der Inflationerfolgt und für jedes Bundesland unterschiedlich ist. Die Anpassung darf von Vermieter:innen nicht überschritten werden, aber sehr wohl unterschritten. Eine Unterschreitung kommt laut AK Wien in der Praxis aber so gut wie nie vor.
Die Richtwerte (Stand April 2023) für die einzelnen Bundesländer:
| Bundesländer | Preise in Euro pro m² |
|---|---|
| Wien | 6,67 €/m² |
| Burgenland | 6,09 €/m² |
| Niederösterreich | 6,85 €/m² |
| Oberösterreich | 7,23 €/m² |
| Salzburg | 9,22 €/m² |
| Tirol | 8,14 €/m² |
| Vorarlberg | 10,25 €/m² |
| Kärnten | 7,81 €/m² |
| Steiermark | 9,21 €/m² |
Quelle: Arbeiterkammer
Erhöht ein Vermieter oder eine Vermieterin aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung den Hauptmietzins, muss die Erhöhung dem Mieter spätestens 14 Tage vor dem Termin bekanntgegeben werden. Zuvor muss allerdings die gesetzliche Indexanpassung erfolgt sein. Rückwirkende Erhöhungen sind nicht erlaubt. Außerdem gibt es sogenannte Zuschläge und Abstriche zum Richtwert, wie etwa Lage der Wohnung (Umgebung), Erhaltungszustand des Hauses oder Lage der Wohnung im Gebäude (Stockwerk etc.). Zu genauem Hinschauen raten Experten bei sogenannten Lagezuschlägen, hier kann bei überhöhter Berechnung Geld zurückgeholt werden. Wer vermutet, dass der Mietzins oder die Betriebskosten zu hoch sind, kann eine Mieterberatungsstelle aufsuchen.
b) Kategoriemietzins bei Substandardwohnungen
Für Wohnungen der Kategorie D gelten laut AK bei Mietvertragsabschlüssen nach dem 1. März 1994 feste Mietzinse. Sind solche Wohnungen in einem brauchbarem Zustand, beträgt der Hauptmietzins bis zu 1,80 Euro pro Quadratmeter im Monat.
c) Angemessener Mietzins
Der angemessene Hauptmietzins ist im MRG nicht mit einer konkreten Obergrenze geregelt, dabei soll ein der "Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessener Betrag" festgelegt werden. Für die Berechnung werden meist ortsüblich Mietzinse von vergleichbaren Wohnobjekten verwendet. Diese Art der Bestimmung des Hauptmietzinses darf nur bei folgenden Mietgegenständen erfolgen: Wohnungen in einem Gebäude mit einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung, neu errichteten Wohnungen mit einer nach dem 8. Mai 1945 (und vor 2002) erteilten Baubewilligung, Wohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude, Luxuswohnungen, Wohneinheiten im Zusammenhang mit Geschäftsräumlichkeiten, bei Vereinbarung einer befristeten Erhöhung des Hauptmietzinses und nachträglicher Mietzinsvereinbarung.
Ist das MRG nicht oder nur teilweise anwendbar, gelten für den Mietzins die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Das bedeutet, dass sich Vermieter:innen lediglich an die allgemeinen Schutzbestimmungen des Zivilrechts halten müssen. Es darf also unter anderem kein Wucher betrieben oder Zwang ausgeübt werden.
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