Grunderwerbsteuer in Österreich: Wann ist wie viel zu zahlen? Was gilt bei Schenkung & Erbschaft?

Immer dann, wenn eine Liegenschaft erworben wurde, ist die Grunderwerbsteuer fällig. Mit wie viel Prozent die Immobilie versteuert wird, ist von der Bemessungsgrundlage und dem Steuersatz abhängig. Unter bestimmten Umständen sinkt der Steuersatz und es gibt Möglichkeiten zu Befreiung.

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Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf © Bild: iStockphoto.com

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Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer GrEStG wird im Grunderwerbsteuergesetz 1987 geregelt. In Österreich gehört sie zu den Verkehrssteuern. Die Steuerschuld entsteht beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks im Inland. Gültig wird die Schuld erst, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Die Eintragung des Objekts im Grundbuch spielt hierbei keine Rolle. Alle Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf den Übergang von Eigentum auslösen, sind steuerpflichtig. Dabei wird sie mit 4 Prozent an den Bund und mit 96 Prozent an die Gemeinde aufgeteilt.

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Wer muss Grunderwerbsteuer zahlen?

Üblicherweise zahlt der/die neue Eigentümer:in des Objekts die Grunderwerbsteuer. Wer die Steuerschuld tatsächlich begleicht, spielt für das Finanzamt allerdings keine Rolle. Für die Zahlung infrage kommen alle Personen, die bei dem Eigentumsübergang beteiligt sind. Für den/die Verkäufer:in empfiehlt es sich, im Kaufvertrag mit Hilfe eines Notars festzulegen, wer die Steuerschuld begleicht. Im Zweifelsfall kann diese Person dann für die Zahlung verantwortlich gemacht werden. Leider gibt es bei Schenkungen oder Erbe keine Ausnahme. Folglich muss auch hier die Grunderwerbsteuer fast ausnahmslos bezahlt werden. Der Betrag der Grunderwerbsteuer sollte beim Immobilienkauf unbedingt beachtet werden, da er einen hohen Teil der Nebenkosten ausmacht. Ist die Steuerschuld zu hoch, so gibt es die Möglichkeit, sie in Raten über fünf Jahre hinweg zu begleichen.

Was ist die Bemessungsgrundlage?

Die Bemessungsgrundlage dient dem Finanzamt zur Berechnung der Höhe der Grunderwerbsteuer. Als Bemessungsgrundlage dient der Kaufpreis abzüglich der enthaltenen Umsatzsteuer, mindestens aber der Grundstückswert, in seltenen Fällen auch der Verkehrswert. Der Verkaufswert gilt als der Preis, der am Verkaufstag der Immobilie zu erzielen ist. Im Jahr 2016 gab es eine Steuerreform im Österreich. Bei dieser wurde unter anderem festgelegt, dass sich die Bemessungsgrundlage nicht mehr am Wert des Einheitswerts errechnen lässt.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer in Österreich richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks. Zu einem Grundstück gehören neben dem Grund und Boden - so vorhanden - auch das darauf befindliche Gebäude samt Inventar. Deswegen wird auch beim Kauf einer Eigentumswohnung die Grunderwerbsteuer fällig. Je höher der Kaufpreis ist, desto höher ist die an das Finanzamt zu zahlende Steuerschuld. Bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken gilt zum Teil eine niedrigere Grunderwerbsteuer. Für die konkrete Berechnung der Grunderwerbsteuer wird der Steuersatz durch 100 dividiert und anschließend mit der Bemessungsgrundlage multipliziert.

Steuerschuld = Bemessungsgrundlage x (Steuersatz : 100)

In Österreich wird der Prozentsatz der Grunderwerbsteuer davon abhängig gemacht, ob der Erwerb entgeltlich oder unentgeltlich ist. Bei einem Grundstückskauf wird von einem entgeltlichen Erwerb gesprochen. Deswegen beträgt hier der Steuersatz 3,5 Prozent.

Wer oder was ist von der Grunderwerbsteuer befreit?

Der Erwerb von sogenannten Bagatellobjekten mit einer Bemessungsgrundlage unter 1.100 Euro ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Unter bestimmten Voraussetzungen ebenso befreit ist die Übertragung von Betriebsgrundvermögen bis zu einer Höhe von 900.000 Euro sowie Grundstücke, die unentgeltlich durch eine Körperschaft, Personenvereinigungen oder Vermögensmasse erworben wurden und gemeinnützigen oder kirchlichen Zwecken dienen.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Erwerb einer bis zu 150 Quadratmeter großen Immobilie durch den Ehe- bzw. eingetragenen Partner von der Grunderwerbsteuer befreit. Ebenso befreit ist die Erbschaft einer bis zu 150 Quadratmeter großen Immobilie vom Ehe- bzw. eingetragenen Partner. Bis zu einer Höhe von 365.000 Euro ist die Schenkung bzw. Erbschaft von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken im Familienkreis unter bestimmten Voraussetzungen von dem Steuersatz befreit.

Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Bei einer Schenkung handelt es sich um einen unentgeltlichen Erwerb. Daher ist die Grunderwerbsteuer hier anders geregelt. Auch hier richtet sich die Höhe nach der Bemessungsgrundlage, also dem sogenannten Grundstückswert und dem Steuersatz. Besonders ist hier jedoch, dass der Steuersatz nach dem sogenannten Stufentarif bestimmt wird. Dieser sieht wie folgt aus:

  • Die ersten 250.000 Euro des Objektpreises werden mit 0,5 Prozent besteuert.
  • Die nächsten 150.000 Euro werden mit 2 Prozent besteuert.
  • Liegt der Kaufpreis über 400.000 Euro, beträgt der Steuersatz für den noch verbleibenden Kaufpreis 3,5 Prozent.

Grunderwerbsteuer bei Erbschaft

Auch im Erbfall ist die Grunderwerbsteuer fällig. So wie bei einer Schenkung bildet auch hier der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist wie bei einer Schenkung gestaffelt.

Beispiel:

Beträgt der Wert des Grundstückes 450.000 Euro, berechnet sich die Grunderwerbsteuer wie folgt:

0,5 % von 250.000 € + 2,0 % von 150.000 € + 3,5 % von 50.000 €

In diesem Fall sind das 1.250 € + 3.000 € + 1.750 € = 6.000 €

Grunderwerbsteuer bei Übertragung

Bei der Übertragung einer Immobile von den Eltern an ein Kind handelt es sich um einen unentgeltlichen Erwerb. Das bedeutet, dass sich die Bemessungsgrundlage nach dem Wert des Grundstücks richtet. Seit der Reform von 2016 fallen nun auch Pflegekinder, Geschwister, Nichten und Neffen unter den Begriff des Familienverbandes. Der Steuersatzes wird wie bei einer Schenkung oder Erbschaft gestaffelt. Für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke gilt auch nach der Reform ein einheitlicher Steuersatz in der Höhe von 2 Prozent.

Grunderwerbsteuer nach Scheidung

Im Zuge einer einvernehmlichen Scheidung oder eines Aufteilungsverfahrens müssen nur 2 Prozent Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Unter diese begünstigte Steuer fallen auch die Aufhebung oder Nichtigerklärung einer Ehe.

Wohin fließt die Grunderwerbsteuer?

Die im Rahmen der Grunderwerbsteuer getätigten Abgaben der Bürger und Bürgerinnen werden zwischen Bund und Gemeinden geteilt. Dabei erhält der Bund vier Prozent der Abgaben. Die restlichen 96 Prozent gehen an die Gemeinden.

Kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?

Es ist möglich, die Grunderwerbsteuer als "Sonderausgaben" von der Steuer absetzen. Hierfür müssen jedoch zwei Bedingungen erfüllt sein.

  1. Die Grunderwerbsteuer wurde im Zuge des Baus eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung bezahlt.
  2. Der Vertrag für die Errichtung wurde vor dem 1. Jänner 2016 geschlossen.

Sind diese Bedingungen erfüllt, können die Grunderwerbsteuer und alle anderen Grundstückskosten als Errichtungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Für Kaufverträge, die nach dem 1. Jänner 2016 abgeschlossen wurden, gilt diese Regelung nicht.