Sommerzeit ist Umzugszeit: Hat man erst die passende Wohnung gefunden, wird schnell der Stift gezückt. Doch bevor man den vom Vermieter vorgelegten Mietvertrag unterschreibt, lohnt es sich, diesen genauer unter die Lupe zu nehmen. So spart man sich viel Ärger im Nachhinein. Auch der Gang zum Profi schadet nicht, erklärt Andreas Pöschko von der Mietervereinigung Österreichs: "Die Überprüfung eines Mietvertrages ist immer sinnvoll, da in jedem Vertrag nachteilige Klauseln enthalten sein können", sagt Pöschko, "auch allgemeine Formulierungen in den Mietverträgen sind für Wohnungssuchende oft nicht verständlich." Besonders wichtig ist die Überprüfung, wenn die Schutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes nicht oder nur teilweise auf das Mietverhältnis anzuwenden sind, "vorwiegend betrifft das frei finanzierte Neubauten oder Ein-und Zweifamilienhäuser", sagt Pöschko.
Auf welche Punkte muss ich im Mietvertrag besonders achten?
Der erste wichtige Punkt, auf den man achten muss, ist der Mietzins. Auf der Website der Mietervereinigung (mietervereinigung. at) kann man mit dem Mietzinsrechner für den Wiener Raum seine angemessene Miethöhe errechnen. Ist die tatsächlich angegebene Miete deutlich höher, sollte man sich bei der Mietervereinigung Rat holen. Tipp: Der Mieter hat das Recht, die Miete zu reduzieren, wenn er in seiner angemieteten Wohnung nicht mehr so wohnen kann, wie dies zu Vertragsabschluss vereinbart war. Das Recht auf Mietzinsminderung haben Mieter, wenn die Wasserversorgung ausfällt, in der Wohnung Schimmel auftritt, aber auch wenn das Nutzen der Wohnung durch Baulärm beeinträchtigt ist. Die Betriebskosten sind ein weiterer wichtiger Punkt. Wer glaubt, bei den Betriebskosten draufzuzahlen, kann beim zuständigen Bezirksgericht eine Überprüfung beantragen. Vertragsbefristungen und Erhaltungspflichten bei Schäden sind weitere wichtige Punkte, die im Vertrag geprüft werden sollten.
In welcher Weise wirkt sich ein befristeter Vertrag nachteilig für den Mieter aus?
Es gibt viele Nachteile im Rahmen eines befristeten Mietverhältnisses, sagt Pöschko. "Natürlich ist die finanzielle Belastung bei häufigen Wohnungswechseln der offensichtlichste", erklärt der Mietrechtsexperte, "Befristungen hindern Mieter aber auch oft daran, ihre gesetzlich gewährleisteten Rechte wie beispielsweise die Durchführung von Erhaltungsarbeiten oder die Legung einer korrekten Betriebskostenabrechnung zu fordern." Grund dafür sei häufig die Befürchtung, dass der Mietvertrag nach Ablauf von dessen Dauer aufgrund der geäußerten Beanstandungen vom Vermieter nicht mehr verlängert wird, erklärt Pöschko.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter sich weigert, Reparaturen vorzunehmen, obwohl ich diese als Mieter längst reklamiert habe?
Prinzipiell muss der Vermieter Erhaltungsarbeiten wie zum Beispiel die Reparatur kaputter Fenster binnen einer angemessenen Frist durchführen. Welche Frist angemessen ist, hängt von Art und Umfang der konkreten Reparaturmaßnahmen ab. Wird das Fenster im Winter kaputt, so hat die Reparatur eine gewisse Dringlichkeit. "Sollte der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nachkommen, kann im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ein Antrag auf Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten im Rahmen des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens eingebracht werden", sagt Pöschko. Dieser wird in Wien und größeren Städten Österreichs bei jener Schlichtungsstelle schriftlich eingebracht, die sich um Mietrechtsangelegenheiten kümmert.
Wer zahlt bei einem Rohrbruch oder einem Wasserschaden?
Laut Mietrechtsgesetz ist der Vermieter nicht nur zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses verpflichtet, sondern auch zur Behebung ernsterer Schäden im Inneren des Mietobjekts. "In der Regel obliegt die Behebung eines Rohrbruches beziehungsweise eines daraus resultierenden Wasserschadens also dem Vermieter", sagt Pöschko, "der Vermieter kann zudem dann belangt werden, wenn er offensichtlich anstehende Erhaltungsarbeiten an der Wasserleitung unterlassen hat." Wird Inventar beschädigt, hängt der Ersatz oft von einer bestehenden Versicherung, also einer Haushaltsversicherung, ab.
Kann ein Mietvertrag auch mündlich zustande kommen, und, wenn ja, welche Folgen hat das für den Mieter?
Mietverträge bedürfen keiner bestimmten Form, sondern können tatsächlich auch mündlich zustande kommen. "Mündliche Vereinbarungen sind, sofern sie nicht gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstoßen, bindend für die Vertragsparteien", sagt Pöschko. Ein Problem sei in solchen Fällen häufig die Beweisbarkeit, wenn es zu Streitigkeiten kommt. Wurde zwar ein Mietvertrag abgeschlossen, jedoch die darüber hinausgehenden Bereiche wie Betriebskosten, Erhaltung oder Ähnliches nicht geregelt, dann gilt die allgemeine gesetzliche Regelung. Anders verhält es sich bei Befristungen. Diese müssen laut Pöschko schriftlich vereinbart werden. Eine reine mündliche Befristung sei nicht wirksam.
Mein Vermieter hat beim Einzug keine Kaution verlangt und fordert sie erst nach Jahren ein. Was kann ich tun?
Hier kommt es darauf an, was vertraglich geregelt wurde. Gab es im Vertrag keine Vereinbarung über eine Kaution, kann diese mehrere Jahre später nicht plötzlich eingefordert werden. Sollte die Zahlung einer Kaution im Vertrag aber bereits geregelt worden sein, dann kann sie sogar zehn Jahre nach Abschluss des Mietvertrages eingefordert werden.
Dieser Beitrag ist ursprünglich in der Printausgabe von News (Nr. 28/2018) erschienen.
