Genossenschaftswohnung: Vorteile, Nachteile, Voraussetzungen • NEWS.AT

Inhaltsverzeichnis:

Was ist eine Genossenschaftswohnung?
Vorteile und Nachteile einer Genossenschaftswohnung
Voraussetzungen für eine Genossenschaftswohnung
Kaufoption: Genossenschaftswohnung kaufen - Vorteile und Nachteile
Wie findet man eine Genossenschaftswohnung?
Welche Genossenschaften gibt es?

Was ist eine Genossenschaftswohnung?

Was in Österreich unter einer "Genossenschaftswohnung" bekannt ist, ist eine Gemeinnützige Bauvereinigung – GBV (wobei nicht jede GBV auch eine Genossenschaft ist). Trotzdem hat sich für alle GBVs der Begriff "Genossenschaft" durchgesetzt. Die von diesen Bauvereinigungen errichteten Mietwohnungen sind zumeist staatlich gefördert und haben daher niedrigere Mietpreise. Um eine Genossenschaftswohnung zu mieten, muss man sich quasi an den Kosten der Errichtung des Gebäudes beteiligen in Form des sogenannten Finanzierungsbeitrags, der einmalig zu bezahlen ist und bei Auszug mit einem geringen Abschlag (in der Regel ein Prozent pro Jahr) zurückbezahlt wird.

Was passiert mit dem Finanzierungsbeitrag bei der Weitervermietung?
Wird eine Genossenschaftswohnung erstmals vermietet, muss der/die Erstmieter:in einen bestimmten Finanzierungsbeitrag bezahlen. Zieht diese Person aus der Wohnung aus, bekommt sie den Finanzierungsbeitrag (in der Regel mit einem Prozent Abschlag/Abwertung) zurück. Genau jener Betrag, der dann zurückbezahlt wird, muss von der/dem Folgemieter:in einbezahlt werden (nicht an Vormieter:innen sondern an die Genossenschaft.)

Vorteile einer Genossenschaftswohnung

Der Vorteil einer Genossenschaftswohnung ist ganz klar die günstigere Miete (und das langfristig). Auch eine Provision ist bei einer Genossenschaftswohnung nie zu bezahlen, meist auch keine Kaution. Zudem sind die Mietverträge unbefristet und es gibt strengere Kündigungsregeln (für Vermieter:innen). Oft besteht nach zehn Jahren Miete die Option, die Wohnung zu kaufen und die Option bleibt für fünf Jahre aufrecht.

Nachteile einer Genossenschaftswohnung

Ein großer Nachteil ist natürlich oft der Finanzierungsbeitrag, den es erst einmal aufzubringen gilt. In Wien etwa können dafür aber spezielle Kredite über die Stadt beantragt werden, sogenannte Eigenmitteldarlehen (über die MA50).

Zudem muss man bei Genossenschaftswohnungen, die nicht neu entstehen, sondern wiedervermietet werden oftmals den Vormieter:innen eine hohe Ablöse bezahlen, die (Achtung!) oftmals viel zu hoch angesetzt wird. Außerdem besteht – speziell in Wien – eine sehr hohe Nachfrage, wodurch es nicht ganz einfach ist, zu einer Genossenschaftswohnung zu kommen und die Wartelisten sehr lang sein können.

Voraussetzungen für eine Genossenschaftswohnung

Um eine Genossenschaftswohnung zu bekommen gibt es in jedem Bundesland bestimmte Richtlinien, die künftige Mieter:innen erfüllen müssen wie etwa

eine Höchsteinkommensgrenze (zwischen € 25.000 und € 45.000 netto im Jahr)
ein dringender Wohnbedarf, der bestehen muss
und eine EU/EWR-Staatsbürgerschaft bzw. eine Aufenthaltsbewilligung.

Voraussetzungen in Wien:

Auch die Stadt Wien vergibt Genossenschaftswohnungen bzw. geförderte Mietwohnungen. Hier sind die Voraussetzungen laut wien.gv.at:

Anmelden mit 17 Jahren, Bezug ab 18 Jahren
Netto-Einkommen (Single-Haushalt) max. 53.340 Euro
Netto-Einkommen (Mehr-Personen-Haushalt) max. 79.490 Euro (2 Personen), 89.950 Euro (3 Personen), 100.410 Euro (4 Personen), plus 5.850 Euro für jede weitere Person
dringender Wohnbedarf muss vorliegen

Kaufoption: Genossenschaftswohnung kaufen - Vorteile und Nachteile

Oftmals gibt es bei Genossenschaftswohnungen nach einer bestimmten Anzahl von Jahren (frühestens 5) eine sogenannte Kaufoption.

Nachteile

Oftmals wird dies auch mit der Option "Mietkauf" bei Mietwohnungen verglichen, doch bei Genossenschaften ist es eher eine "Option auf Eigentum" ohne wirklich dem Mietkauf-Modell zu entsprechen. Das heißt, im Gegensatz zu Mietkauf, das ja als eine Art Leasing verstanden wird, wo man mit den Raten (Mieten) bereits einen Teil des Kaufpreises bezahlt und später nur noch den Restwert bezahlen muss, ist die Kaufoption bei Genossenschaften aber anders: Hier zählen die monatlichen Mieten NICHT als Anzahlung. Man muss also dann den ganzen Kaufbetrag bezahlen, wenn es soweit ist.

Ein weiterer Nachteil dieser Option ist, dass es, die gesetzlichen Bestimmungen nicht vorsehen, den exakten Kaufpreis bereits bei Mietvertragsabschluss bekannt zu geben. Somit kann dieser eine absolute Überraschung darstellen. Die AK Wien empfiehlt deshalb, dies sehr wohl zu dem Zeitpunkt einzufordern.

Vorteil

Der große Vorteil dieser Kaufoption ist natürlich, dass man sich die Wohnung erst einmal nicht nur gut anschauen, sondern sogar jahrelang "probewohnen" kann, bevor man sich entscheiden muss, ob man sie kauft oder nicht. Man weiß also zu 100 Prozent bei einem Kauf, worauf man sich einlässt und kann sich wirklich gut überlegen, ob man das möchte oder nicht.

Wie findet man eine Genossenschaftswohnung?

Es gibt verschiedene Wege, eine Genossenschaftswohnung zu finden. Einerseits kann man sich direkt beim Bauträger melden und sich für Projekte vormerken lassen – oder direkt auf den Websites nach wieder zu vermietenden Wohnungen suchen und sich dafür anmelden. Es gibt aber auch Informationsstellen der Bundesländer, wie in Wien etwa die Wohnberatung Wien, die Genossenschaftswohnungen vermitteln. Es lohnt sich, dort einen Account anzulegen, es gibt meist einen großen Pool und eine gute Übersicht. Außerdem gibt es auch noch die Möglichkeit, sich direkt bei der GBV zu registrieren und für einzelne Projekte anzumelden.

Zudem haben Mieter:innen von Genossenschaftswohnungen manchmal das Recht, Nachmieter:innen vorzuschlagen und inserieren ihre Wohnung in gängigen Immobilienportalen wie etwa auf willhaben. Hier gilt wiederum: Achtung vor zu hohen - illegalen - Ablösesummen!

Ablöse – verbotene Ablöse:

"Eine Ablöse ist verboten, wenn sie nur für die Überlassung der Wohnung bezahlt wird. Das ist dann der Fall, wenn der Zahlung überhaupt eine oder keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht", fasst es die AK Wien zusammen.
Löst man dem oder der Vormieter:in Gegenstände ab, muss überprüft werden, ob der Wert auch tatsächlich der verlangten Ablösesumme entspricht, denn oft wird eine viel zu hohe Summe in Anbetracht des Wertes der Gegenstände verlangt. Passiert dies, spricht man von einer verbotenen Ablöse in der Höhe.
Die AK rät hier vor einer Vereinbarung, die Möbel und Investitionen schätzen zu lassen sowie sich die Rechnungen dafür zeigen zu lassen. Kommt man überein, sollte man alles schriftlich festhalten - auch die getätigte Zahlung. Zudem rät die AK noch, die Zahlungen erst bei Schlüsselübergabe zu tätigen bzw. wenn fixiert wird, dass man als Mieter:in akzeptiert wurde.

Welche Genossenschaften gibt es und wie kann man sich anmelden?

Bekannte Bauträge von Genossenschaftswohnung in Österreich sind (plus Link zur Anmeldung):

Insgesamt gibt es in Österreich über gemeinnützige Bauträger, die Genossenschaftswohnungen errichten und anbieten, die meisten davon in Wien. Die GBV bietet eine Auflistung aller Genossenschaften inklusive Suchfunktion.