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Schloss zu verkaufen: Das hat Schloss Laudon zu bieten

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Schloss Laudon

©Hendrich Real Estate GmbH
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Es ist eine Immobilie, wie man sie in Wien nur ganz selten findet. Am Rande des Wienerwalds liegt Schloss Laudon, ein barockes Wasserschloss, das einst als Herrschaftssitz diente und heute, rund 900 Jahre nach seiner Errichtung, einen neuen Besitzer sucht. Was genau diesen erwartet, schildert Siegbert Sappert, der die außergewöhnliche Immobilie in seinem Portfolio hat.

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Zur Person

Siegbert Benedikt Konstantin Sappert ist akademischer Experte für historische Immobilien und Geschäftsleiter von "Hendrich Real Estate". Er studierte Architektur mit Schwerpunkt Denkpflege und Kunstgeschichte in Wien. An der Donau-Universität Krems absolvierte er den Lehrgang für Sanierung und Revitalisierung für historische Gebäude sowie Kulturgüterschutz. Sappert ist Mitglied in den österreichischen Nationalkomitees des Internationalen Museumsrats (ICOM) und des Internationalen Denkmalrats (ICOMOS).

© Hendrich Real Estate GmbH

Es liegt in der Natur der Sache, dass Schlösser auf eine lange Geschichte zurückblicken. Welche erzählt Schloss Laudon?
Schloss Laudon war ursprünglich eine Niederungsburg. Niederungsburgen waren zum Schutz von Wasser umgeben. Später, als der Wehr- und Schutzcharakter in den Hintergrund trat und man die Burgen in Schlösser umbaute, hat man die Wassergräben oft zugeschüttet. Viele Wasserschlösser wurden auch aufgelassen. Bei Schloss Laudon existiert der Teich bis heute, das Wasser wurde zum gärtnerischen Element. So ist Schloss Laudon das einzige erhaltene Wasserschloss Wiens.

Welche berühmten Namen sind mit dem Schloss verbunden?
Die berühmteste Eigentümerfamilie war die Familie Laudon. 1775 erwarb Feldmarschall Gideon von Laudon das Schloss von Maria Theresia. Um sich das Schloss leisten zu können, bekam er von ihr wohl auch finanzielle Mittel. Er konnte noch einige Jahre im Schloss genießen, bis er relativ jung starb. Gideon von Laudon war ein sehr gebildeter, belesener Mensch. Er errichtete im Schloss unter anderem eine große, im Stile des Klassizismus entworfene Bibliothek. Die Einbaukästen mit den bemalten Türen, in denen die Bücher aufbewahrt wurden, sind bis heute erhalten. Als Relikt des bekanntesten Bewohners, wenn man so möchte. 1924 verkaufte die Familie. Danach ging das Schloss durch viele Hände. In den 1960ern war es ein Hotel. Heute wird es an die Republik Österreich vermietet, die es als Seminarzentrum nutzt.

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Schloss Laudon, dahinter der Wienerwald

© Hendrich Real Estate GmbH

Und jetzt sucht das Schloss einen neuen Besitzer.
Genau. Es sucht einen neuen Besitzer, weil der jetzige Mieter nicht mehr ewig bleiben wollen wird.

Wie alt ist das Schloss?
Erstmals urkundlich erwähnt wurde es 1170. Damals im Zusammenhang mit einem gewissen Herrn von Hadersfeld. Im 17. Jahrhundert war es schon eine recht stattliche Anlage, mehrfach umgebaut, mittelalterlich, aber auch im Renaissance-Stil. Zu Beginn des 18. Jahrhunderts, also um 1720 bis 1750, wurde es in ein Barockschloss umgebaut. Im Zuge eines derartigen Umbaus hat man das Erdgeschoss meist stehen lassen und die Beletage, also den ersten Stock, neu aufgemauert. Danach wurde das Schloss in einer einheitlichen barocken Fassadengestaltung wiederhergestellt. Daher präsentiert es sich heute als Barockschloss. Im Kern hat es allerdings eine 900-jährige Baugeschichte.

Schloss Laudon ist das einzige erhaltene Wasserschloss Wiens

Welche Besonderheiten erwarten den neuen Besitzer?
Abgesehen davon, dass es Wiens einziges Wasserschloss ist, spiegelt es mit dem 84.000 Quadratmeter großen Park, der es umgibt, einen barocken Herrschaftssitz wider - mit all den Attributen, die ein derartiges Objekt ausmachen: Neben dem Hauptschloss gibt es den ehemaligen Meierhof, eine alte Mühle und das Pförtnerhaus, in dem früher der Pförtner saß und das Tor öffnete, wenn die Kutsche vorfuhr. Außerdem gibt es eine Insel mit einem Salettl - einem kleinen Pavillon, in dem man früher den Tee einnahm. Und das Ganze am Stadtrand Wiens direkt am Wienerwald.

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Das hört sich nach einem teuren Vergnügen an. Wie viel kostet das Schloss denn?
Wir liegen hier deutlich im zweistelligen Millionenbereich. Zum Vergleich: Eine sanierungsbedürftige Villa mit 2.000 Quadratmetern Grund im 19. Bezirk kostet auch schon mal zehn Millionen aufwärts. Beim Schloss Laudon reden wir zudem von einem Objekt, wie man es in Wien sonst nicht findet.

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Das Prunkstiegenhaus

© Hendrich Real Estate GmbH

Welche Kosten kommen, abgesehen vom Kaufpreis, auf den neuen Besitzer zu?
Das Schloss ist in einem funktionierenden Zustand, was bei einem derartigen Objekt schon einmal ziemlich gut ist. Die notwendigen Erhaltungsarbeiten wurden laufend durchgeführt - sowohl an der Fassade als auch am Dach. Wenn man es als Seminarzentrum weiterbetreiben will, muss man nicht viel investieren. Wenn man es in einen Luxuswohnsitz verwandeln will, vielleicht mit einem Pferdestall, einer Tennishalle und einem Sportareal, dann sind auch preislich keine Grenzen gesetzt. Wenn Sie wollen, können Sie sich auch goldene Wasserhähne im Bad installieren lassen. Welche Kosten auf den neuen Besitzer zukommen, hängt also ganz davon ab, wofür und wie er das Schloss nutzen möchte.

Und wie sieht es mit den laufenden Kosten aus?
Auch die hängen ganz von der Art und Weise ab, in der das Schloss genutzt wird. Ob Sie das ganze Gebäude heizen oder, wie es manche Schlossbesitzer machen, sich im Winter auf wenige Räume zurückziehen. Ob Sie die Räume auf 17 oder auf 25 Grad temperieren. Ein Schloss ist natürlich ein teurer Luxus. Aber man kann es auch hinunterfahren und sagen: Ich bin eine Person, nutze nur einem Raum und dusche einmal am Tag. Ich brauche Strom für 50 Euro im Monat, eine 80 Liter große Mülltonne und vielleicht auch noch eine Versicherung. Das Kraut fett machen erst notwendige Renovierungen. Aber nicht die Grundsteuer und auch nicht Strom und Gas. Weil eine vierköpfige Familie braucht in einem Schloss auch nicht mehr Strom als in einem normalen Einfamilienhaus.

Auf welche Aufgaben muss sich der neue Schlossherr denn einstellen?
Das Gefährlichste für jede historische Immobiliensubstanz ist Wasser. Dringt Wasser in ein Gebäude ein, so verursacht das am schnellsten den größten Schaden. Das Dach ist dabei das Heikelste. Vor allem auch deswegen, weil es nicht nur darum geht, wie alt es ist. Ein Sturm kann genauso ein neues Dach aufreißen. Ich empfehle daher jedem, der eine historische Immobilie von dieser Größe besitzt, sich eine Drohne zuzulegen und mit dieser das Dach regelmäßig abzufliegen. Auch die Dachrinnen dürfen nicht verstopfen. Manchmal geht das mit einem gebrochenen Ziegel los, der eine Abflussrinne verstopft, und am Ende haben Sie einen Schaden von 100.000 Euro und mehr. Eine zerschlagene Fensterscheibe ist nur noch halb so schlimm, sollte aber natürlich auch nicht sein. Diese Dinge sollte man immer im Auge haben.

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Der Salon

© Hendrich Real Estate GmbH

Das ist aber wohl noch lang nicht alles. Was ist sonst noch zu tun?
Auch das hängt davon ab, wie man das Schloss nutzt. Es macht natürlich einen Unterschied, ob Sie es für sich alleine nutzen oder ob sich regelmäßig Leute auf dem Gelände befinden - zum Beispiel weil man Flächen vermietet hat. Grundsätzlich besteht in Österreich für jedes Grundstück die Sicherungspflicht nach außen. Man muss darauf achten, dass von dem Areal keine Gefahr auf öffentliche Flächen ausgeht. Eine Parkmauer zum Beispiel muss standfest sein. Befinden sich im Park Bäume, ist dafür zu sorgen, dass keine Äste abbrechen können. Zudem stehen in der Orangerie Pflanztröge. Die muss man im Frühling hinausstellen und im Herbst wieder hineintragen.

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Das hört sich nach einer Menge Arbeit an.
Wenn man sich nicht ausschließlich um das Schloss kümmern möchte oder kann, ist es natürlich von Vorteil, wenn es einen Verwalter, eine Art Hausmeister gibt. Ob nun ein Abfluss verstopft ist oder man Baumpflege betreiben muss - bei einem Objekt von dieser Größe fallen immer irgendwelche Aufgaben an. Wenn man die Atmosphäre liebt und vielleicht auch ein baukulturelles Erbe für die Nachwelt erhalten möchte, können all diese Arbeit aber auch wirklich Freude machen. Ich hab' schon viele Menschen zu Schlossherren gemacht. Gott sei Dank sind sie auch noch nach Jahren freudig und stolz darauf, was sie alles geschafft haben.

Die Liebe und Wertschätzung für so ein Objekt ist unabdingbar

Was sollte ich - neben einem gewissen Budget - als Käufer mitbringen?
Aus meiner Sicht ist die Liebe und Wertschätzung für so ein Objekt unabdingbar. Das hat allein schon den Vorteil, dass jemand, der das Flair der historischen Immobilie erhalten möchte, weniger Probleme mit dem Denkmalamt hat. Es muss einfach eine Herzensangelegenheit sein. Alle anderen Zugänge funktionieren nicht wirklich. Dann leidet das Objekt, dann leidet der Eigentümer und keiner hat eine Freude daran.

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Der Kamin im Festsaal

© Hendrich Real Estate GmbH

Sie sagten, es käme darauf an, wie man da Schloss nutzt. Welche Möglichkeiten gibt denn nun?
Aufgrund der Größe ist sehr, sehr vieles möglich. Das Schloss ist zum Wohnen geeignet, man kann es aber genauso als Firmensitz verwenden. Im Moment dient es als Seminarzentrum - auch in diese Richtung könnte es weitergehen. Man könnte aber auch wieder ein Hotel daraus machen oder es als Event-Location betreiben. Andere wiederum wollen aus den Räumlichkeiten sehr gehobene Wohnungen machen. Die große Fläche erlaubt es, auch wieder sportliche Aktivitäten auszubauen. Es gab einen Schwimmteich, der renaturiert worden ist, und es gibt nach wie vor Tennisplätze.

Wie kann man sich den potenziellen Käufer einer solchen Immobilie vorstellen?
Aufgrund der Größe und der Lage spricht das Schloss ein sehr breites Publikum an. Es gibt Personen, die einen super repräsentativen, luxuriösen Privatwohnsitz in Wien suchen - bei diesen Herrschaften ist es dann meist der Zweit-, Dritt- oder sogar der Fünftwohnsitz. Da spielt Geld keine Rolle. Andere wiederum suchen nach einer Möglichkeit, Wohnen und Arbeiten zu kombinieren. Da dient das Schloss dann als Firmensitz und ein Teil des riesigen Areals wird als privater Bereich deklariert. Ich hatte auch schon mal einen Kunden, der meinte, bevor er sich zig Ferraris zulegt, kauft er lieber eine Burg. Auch so etwas gibt es.

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Schloss Seltenheim

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Welche vergleichbaren Immobilien stehen derzeit in Österreich zum Verkauf?
Da gibt es zum Beispiel das Schloss Seltenheim in der Nähe von Klagenfurt, ein sockelsaniertes Schloss mit jeglichem Komfort inklusive Hubschrauberlandeplatz und einem 20.000 Quadratmeter großen Badeteich. Das Schloss, auch Haus des Glücks genannt, ruht auf einem überdimensionalen eiszeitlichen Findling. Ein österreichischer Unternehmer hat es im Laufe der letzten Jahrzehnte hergerichtet. Nun gibt es, wie das häufig der Fall ist, in der nächsten Generation der Familie andere Pläne. In St. Wolfgang im Salzkammergut wird derzeit eine große Liegenschaft um 44 Millionen angeboten. Und in Wien in der Kaasgrabengasse hat man vier Grundstücke zu einem 4.500 Quadratmeter großen Grundstück zusammengelegt und eine blitzmoderne Villa gebaut. Dieses Objekt kostete knapp 30 Millionen. Es gibt immer wieder eine Handvoll außergewöhnlicher Objekte auf dem Markt. Manches aber auch nur unter der Hand, nämlich dann, wenn man von vornherein weiß, dass für den Kauf ohnehin nur die 100 reichsten Leute dieser Erde infrage kommen.

Und wie kann man sich das Zuhause eines Mannes vorstellen, der tagtäglich mit Schlössern und anderen außergewöhnlichen Immobilien zu tun hat? Wie wohnen Sie?
(lacht) Mein Vater wurde noch in einem Schloss im heutigen Tschechien geboren. Mit dem Ende des Zweiten Weltkrieges ging das alles aber verloren. Ich selbst wohne in einem Neubau, wobei viele, die hereinkommen, sagen: "Hier ist es wie in einem Museum." Ich habe Antiquitäten aus der Familie zusammengetragen. Und natürlich träume ich davon, eines Tages eine kleine historische Immobilie zu erwerben. Andererseits verbringe ich beruflich sehr viel Zeit in Burgen und Schlössern. Ich muss also nicht unbedingt in einem Schloss wohnen, um oft dort sein zu können. Es ist meine persönliche Leidenschaft, mich um diese Immobilien zu kümmern. Ich hab' das Privileg, beruflich das tun zu können, was mich privat interessiert. Daher spreche ich auch nicht von einem Beruf, sondern von einer Berufung.

Äußerungen unserer Gesprächspartner geben deren eigene Auffassungen wieder. News.at macht sich Äußerungen seiner Gesprächspartner in Interviews und Diskussionen nicht zu eigen.

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