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Immobilien kaufen: Was macht
einen seriösen Makler aus?

Ratgeber - Immobilien kaufen: Was macht
einen seriösen Makler aus? © Bild: monkeybusinessimages

Wer online nach Immobilien sucht merkt schnell: Die wenigsten Inserate sind privat. Wie man schwarze Schafe unter den Maklern erkennt, wer die Provisionsgebühren zahlen muss und wie hoch sie tatsächlich sein dürfen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Wie viele Immobilienmakler gibt es in Österreich?

Rund 4760 Immobilienmakler und etwa 1730 Immobilienverwalter gibt es laut WKÖ-Statistik derzeit in Österreich, davon 2427 allein in Wien.

Wie viele Immobilien werden über Makler vermittelt?

Die sensible Geschäftszahlen des heiß umkämpfen Marktes werden nicht veröffentlicht. Fakt ist: Die Berufsgruppe ist an Hunderttausenden Wohnungsvermittlungen und Wohnungskäufen beteiligt. Eine Studie von "Immo United" aus dem Jahr 2013 hat gezeigt, dass über die Hälfte der Wohnungen in Österreich über einen Makler gefunden wurden. In der Realität sind es deutlich mehr. Ein Blick auf einschlägige Online-Portale wie Findmyhome.at, willhaben.at oder immobilienscout24.at offenbart, dass die eindeutige Mehrheit der Objekte von einem Makler angeboten wird.

»Der Großteil der Immobilien werden über Makler vergeben«

"Rund 3000 Privatinserate stehen etwa 80.000 Makler-Angeboten gegenüber", analysiert Bernd Gabel-Hlawa, Geschäftsführer von Findmyhome, den Online-Immobilienmarkt. Ein Schätzwert, den auch Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Mietervereinigung Wien bestätigt: "Der Großteil geht über Makler."

Was macht ein seriöser Immobilienmakler?

Makler müssen über eine Maklerkonzession verfügen und sich im Immobilien-, Bau- und Mietrecht auskennen. Zudem sollten sie auch mit Baufinanzierung, Steuern und Umweltschutz vertraut sein. Sie müssen eine Bewertung der Immobilie abgeben, also den Verkaufs- bzw. Mietpreis bestimmen. Für diese seriöse Wertschätzung der Immobile ist meist eine aufwendige Recherche notwendig, das Datenmaterial dafür muss der Makler bezahlen.

»Gute Makler nehmen nur mehr eine Immobilie an, wenn der Verkäufer bezahlt«

Danach müssen Pläne und Annoncen aufbereitet und Besichtigungstermine organisiert werden. Makler müssen auch Verkaufstalent mitbringen. Im Idealfall versetzen sie sich in die Kunden hinein: Will der Interessent ein Haus mit besonders geringen Energiekosten? Lässt sich die Immobilie leicht altersgerecht umbauen? Wie wird die Wertentwicklung des Hauses sein? "Im Schnitt sind pro verkaufter Immobilie mindestens 20 Besichtigungen nötig", weiß Bernd Gabel-Hlawa, der früher selbst als Makler tätig war.

Wichtige Tipps, um Immobilienmakler zu überprüfen

Es gibt ein paar einfache Wege, wie Immobiliensuchende herausfinden können, ob es sich beim Makler um ein schwarzes Schaf handelt oder nicht.
1. Gewerbeschein prüfen (Hat der Makler überhaupt die Konzession?)
2. Unabhängige Kundenrezensionen auf Immoplattformen lesen (Als Bewertungsmaßstab für Makler)
3. Beantwortungszeiten checken (Qualitätsmakler sind serviceorientiert und antworten in der Regel schnell)
4. Aufklärungspflicht (Hat mir der Makler mitgeteilt, dass er sowohl die Interessen von Eigentümer und Mieter vertritt? Sind die Nebenkosten gut für mich aufgeschlüsselt?)
5. Realitätsnahe Anzeige (Wenn die Anzeige mit dem tatsächlichem Angebot nicht mehr viel zu tun, hat kann man sich weitere Besichtigungen bei diesem Makler sparen.)

Wie wird man Immobilienmakler?

Um in Österreich diesen Beruf ausüben zu können muss man mindestens 18 Jahre alt sein, zu einer Befähigungsprüfung antreten und anschließend das Gewerbe anmelden. Einen entsprechenden Vorbereitungskurs bietet das WIFI in vier Modulen an. Unterschätzen dürfe man dich Prüfung nicht. "Die Maklerkonzession zu bekommen ist nicht so einfach, wie viele glauben. Die Prüfung ist vor einer Komission", erklärt Bernd Gabel-Hlawa mit dem süffisanten Nachsatz: "Hierzulande ist wesentlich einfacher Energetiker zu werden." Als weiter Ausbildungsweg nennt er das FH Studium Immobilienwirtschaft. Die Absolventen hätten einen guten Ruf und fänden vor allem bei großen Unternehmen einen Job.

Wem dient ein Immobilienmakler?

In Österreich vertritt ein Makler in der Regel beide Parteien. Der Makler ist Vermittler zwischen Käufer (hier hat er Aufklärungspflichten) als auch dem Verkäufer (er gibt den Auftrag). Kritikpunkt: Weil vor allem kleine Immobilienmakler von jedem einzelnen Auftrag abhängig sind, ist es schwierig als unabhängiger Dritter aufzutreten.

Wer muss die Maklerprovision zahlen?

Die Provision jedoch bleibt meist nur an einer Partei (Mieter oder Käufer) hängen. "Ich bin generell nicht für dieses System der Doppelseitigkeit. Eine Auftraggeberprovision wäre besser. Hier ist die Politik gefragt, das bestehende System zu ändern", sagt Bernd Gabel-Hlawa. Denn Mieter oder Käufer haben meist keine Wahl, sie allein müssen die Maklerprovision bezahlen. Der Verhandlungsspielraum sei selbst bei Kaufobjekten gering.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Bei Mietwohnungen sind die Maklerprovisionen in Österreich seit 01.09.2010 gesetzlich geregelt und dürfen maximal 2 Monatsmieten betragen. Unter Monatsmiete versteht man den Nettomietzins + die Betriebskosten. Tipp: Wer in den vergangenen Jahren zu viel gezahlt hat, kann die überschüssige Maklerprovision 10 Jahre lang zurückfordern! Beim Eigentum macht die marktübliche Provision 3 % vom Kaufpreis aus.

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Was versteht man unter Auftraggeberprovision?

In Deutschland ist das System deutlich gerechter. Seit 2015 ist der Immobilienmarkt dort durch das Bestellerprinzip geregelt: Den Immobilienmakler muss derjenige zahlen, der ihn beauftragt hat. Weil dies im Normalfall der Vermieter oder Verkäufer ist, muss eben auch dieser die Provision zahlen (= Auftraggeberprovision).

Könnte die Regelung auch in Österreich eintreten?

"Unter der derzeitigen Regierungskonstellation bestimmt nicht. Das Thema 'Auftraggeberprovision' ist nicht im Regierungsprogramm vorgesehen", sagt Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Mietervereinigung Wien. Die Makler hätten eine sehr starke Lobby. Man müsse damit rechnen, dass die Provision weiterhin auf den Mieter abgewälzt wird.

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