Sie haben nach langer Suche endlich Ihre Traumwohnung gefunden? Die Freude ist groß, und der Mietvertrag wird rasch unterfertigt. Umso größer sind die Überraschungen, die einem teilweise erst nach Jahren bewusst werden. Selbstredend sollte sein, dass man einen Mietvertrag immer schriftlich abschließen und sich diesen - wie alle Verträge - gut durchlesen sollte. Dann wäre unbedingt zu klären, ob der Vertrag, und wenn ja, in welchem Ausmaß, in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt.
Dieses Gesetz enthält zahlreiche Schutzbestimmungen zugunsten des Mieters, während bei nicht diesem Gesetz unterliegenden Verträgen (insbesondere Einund Zweifamilienhäusern) primär das vertraglich Vereinbarte gilt. Gerade bei solchen Objekten ist besonderes Augenmerk auf die vertraglichen Kündigungsbestimmungen zu legen. Räumt der Vertrag dem Vermieter ein durchgehendes Kündigungsrecht ein und ist dieses nicht in irgendeiner Form eingeschränkt (Kündigungsverzicht), sitzt man quasi permanent auf dem Schleudersitz.
Untervermieten und Umbauen
Hat man vor, Teile der Wohnung (oder eventuell sogar die ganze) unterzuvermieten, sollte man das bereits im Vertrag vereinbaren.
Gleiches gilt, wenn man vorhat, die Wohnung umzubauen. Sofern man hier schon Details weiß, sollte man bereits im Vertrag die Zustimmung des Vermieters zu konkret genannten Maßnahmen einholen. Man muss sich allerdings bewusst sein, dass die allermeisten Mietverträge eine Klausel enthalten, wonach bei baulichen Änderungen durch den Mieter dieser auf jeglichen Investitionskostenersatz verzichtet (sofern das Mietrechtsgesetz für bestimmte Investitionen nicht zwingend einen Ersatz vorsieht) oder sogar eine Rückbauverpflichtung vorgesehen ist.
Klauseln hinterfragen
Wesentlich ist auch die Frage, wer für allfällige Reparaturen zuständig ist. Auch hier gibt es im Mietrechtsgesetz (sofern dieses in vollem Umfang gilt) eine relativ klare Regelung, während bei Ein-/Zweifamilienhäusern wiederum das vertraglich Vereinbarte gilt, wobei auch hier in den letzten Jahren die Rechtsprechung einer Überwälzung der Instandhaltungsverpflichtungen auf den Mieter immer restriktiver gegenübersteht.
Generell sollten sämtliche Klauseln hinterfragt werden, die potenziell eine Zahlungsverpflichtung auslösen (Überwälzung der Vertragserrichtungskosten, Betriebskosten etc.). Nachdem das österreichische Mietrecht höchst komplex und für einen Laien meistens nicht durchschaubar ist, ist das Geld, das man bei einem Rechtsanwalt für eine Vertragsüberprüfung aufwendet, sicherlich gut investiert. Das kann einem so manch böse und teure Überraschung ersparen.
Robert Steinacher ist Rechtsanwalt bei Urbanek Lind Schmied Reisch www.ulsr.at
