Für 2019 wird ein Anstieg der Mieten um etwa 1,5 Prozent erwartet. Käufer von Wohnungen in guten oder sehr guten Lagen müssen voraussichtlich um 4,25 bis 5 Prozent mehr auf den Tisch legen als im abgelaufenen Jahr.
"Es wird keine Entlastung der Preise geben - diese werden einen zwar gemäßigten, aber weiterhin positiven Aufwärtstrend haben", so Bauernfeind. Als Gründe für die weitere Teuerung führte die Immobilienexpertin die hohen Grundstückspreise und die gestiegenen Baukosten an.
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Fertigstellungen hinken nach
Die Zahl der baubewilligten Wohnungen sei zwar 2017 und (hochgerechnet) auch 2018 auf 23.000 gestiegen - 2016 waren es nur 16.000, 2015 rund 11.000. Doch die Fertigstellungen hinken mit 10.000 im Jahr 2017 und (hochgerechnet) 14.000 im abgelaufenen Jahr hinterher. Jährlich würden 14.000 bis 15.000 Wohnungen gebraucht, 2018 sei erstmals bedarfsgerecht produziert worden. Es gebe aber immer noch einen "Gap" (eine Lücke, Anm.) von 14.000 Wohnungen zwischen bewilligten und tatsächlich gebauten Einheiten. "5.000 bis 6.000 Wohnungen brauchen wir alleine für den Zuzug", erklärte Bauernfeind. Hinzu komme unter anderem zusätzlicher Wohnraumbedarf infolge von Scheidungen - rund jede zweite Ehe in Wien geht in die Brüche.
"Der Wohnbau muss weiter verstärkt werden, um diese Lücke aus der Vergangenheit zu schließen", betonte auch Andreas Holler, der für das Development verantwortliche Geschäftsführer der Buwog Group GmbH, die mittlerweile zum größten deutschen Wohnungskonzern Vonovia gehört. "Es ist Bedarf an mehr leistbarem Wohnraum da." Im Mietbereich sind damit (im geförderten Bereich) 5 Euro pro Quadratmeter und Monat gemeint.
Bauland gilt als Preistreiber
Die Preisentwicklung bei Bauland gilt als das derzeit größte Problem der Wohnbauträger. Die geänderte Bauordnung in Wien werde kurzfristig zu einer weiteren Steigerung der Grundstückspreise führen, erwartet die EHL-Wohnen-Chefin. Die im Herbst angekündigte Bauordnungsnovelle schreibt bei Objekten auf umzuwidmenden Liegenschaften einen Anteil von geförderten Wohnungen in Höhe von zwei Dritteln vor. Eigentümer nicht gewidmeter Grundstücke warten vorerst mit Verkäufen zu. Kurzfristig könnte die Novelle eine Verknappung des Angebots auslösen, mittelfristig seien aber durchaus preisdämpfende Effekte möglich.
Der zunehmende Trend zu Online-Kurzzeitvermietungen über Airbnb beschneidet das Wohnraumangebot in Wien zusätzlich: "Wir gehen davon aus, dass dem Markt durch diese Kurzfristvermietungen circa 10.000 Wohnungen entzogen werden", sagte Bauernfeind.
Das Ausland kauft fleißig auf
Auch Kapital aus dem Ausland fließt zunehmend in Wiener Immobilien: "Wir spüren, dass sich internationale Fonds interessieren, die sich auch in Deutschland sehr stark engagiert haben, und auch hier große Wohnbauprojekte gekauft haben", so Holler. Wien werde "mitgenommen". "Mittlerweile gibt es fast so viele Investoren in Wohn- wie in Gewerbeimmobilien", berichtete EHL-Group-Chef Michael Ehlmaier. "Das Interesse ist so groß wie nie zuvor." Aufgrund der Niedrigzinslandschaft werde der Bereich Wohnimmobilien als am sichersten und attraktivsten gesehen. Im Fokus der Anleger stehe dabei der großvolumige Wohnbau ab 30 bis 40 Mio. Euro aufwärts.
Beim einzelnen Wohnungssuchenden ist das derzeit wichtigste Kriterium laut Holler die Leistbarkeit. Weiters entscheidend seien die richtige Größe und die Lage der Immobilie. Klimaeffizienz und Nachhaltigkeit seien eher bei den Käufern als bei den Mietern entscheidend. Es gebe jedenfalls "eine wachsende Gruppe, die darauf schaut". Immer mehr in den Hintergrund tritt laut Bauernfeind das Thema Auto bzw. Stellplatz. Das Ausgleichen steigender Quadratmeterpreise und -mieten durch eine weitere Verringerung der Wohnungsgrößen sei nicht mehr möglich. Eine Trendumkehr in Richtung größerer Wohnungen werde es aber auch nicht geben, solange die Preise hoch bleiben. "Wir müssen die vorhandene Fläche intelligenter nutzten - die Wohnungen werden immer 'smarter'", sagte Holler mit Blick auf optimierte Grundrisse. Aus der sinkenden Verfügbarkeit von Bauland ergebe sich auch "Nachverdichtungspotenzial" bei Dachausbauten.
