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Welche Steuern fallen für
eine Vorsorgewohnung an?

Steuertipp - Welche Steuern fallen für
eine Vorsorgewohnung an? © Bild: Alexander Müller

Begünstigt durch niedrige Zinsen, erfreuen sich Vorsorgewohnungen trotz stetig steigender Immobilienpreise großer Nachfrage.

Welche Erwerbsform ist die steuerlich beste?

Vor Ankauf ist zu klären, welche Erwerbsform aus steuerlicher Perspektive die optimale (zum Beispiel Einzel-oder Miteigentümer, Personen-oder Kapitalgesellschaft) darstellt. Aus der Erwerbsform ergeben sich wesentliche Unterschiede in der laufenden Steuerbelastung im Fall einer späteren Weitergabe (Schenkung) und hinsichtlich der erforderlichen Liquidität. Wird eine Vorsorgewohnung durch eine Privatperson zu Wohnzwecken vermietet, sind die Vermietungseinkünfte in der jährlichen Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen. Diese ergeben sich durch Abzug der wohnungsbezogenen Ausgaben (das sind Werbungskosten) von den Mieteinnahmen. Zu den Werbungskosten zählen insbesondere die jährliche Abschreibung, Instandhaltungs-und Instandsetzungsaufwendungen, Betriebskosten und Fremdkapitalzinsen bei kreditfinanziertem Ankauf. Der Grundanteil beträgt bei Einkünften aus Vermietung grundsätzlich 40 Prozent, der Gebäudeanteil 60 Prozent der Anschaffungskosten. Der Ansatz eines abweichenden Aufteilungsverhältnisses kann im Einzelfall erfolgen (zum Beispiel liegt dieses in Wien je nach Anzahl der Wohneinheiten bei 30/70 beziehungsweise 20/80). Wesentliche steuerliche Vorteile der Vorsorgewohnung sind: Es besteht die Möglichkeit, Vorsteuern, die in Zusammenhang mit dem Erwerb und den laufenden Aufwendungen anfallen, vom Finanzamt zurückzuerhalten.

Die Liquiditätsbelastung zum Zeitpunkt des Erwerbs ist damit geringer. Die Mieteinnahmen sind in diesem Fall der Umsatzsteuer von zehn Prozent zu unterwerfen. Die geltend gemachten Vorsteuern sind jedoch anteilsmäßig an das Finanzamt zurückzubezahlen, falls die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerbefreit veräußert wird. Insbesondere in den Anfangsjahren der Vermietung können aus der Vermietung steuerliche Verluste resultieren. Diese werden mit den sonstigen Einkünften verrechnet und führen zu einer Steuergutschrift. In diesem Fall verlangt das Finanzamt in der Regel eine Prognoserechnung.

Nur wenn über einen Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der Vermietung ein Gesamtüberschuss erzielt wird, werden die Vermietungseinkünfte steuerlich anerkannt. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, wird die Vermietungstätigkeit als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei qualifiziert. Bei Erwerb einer Vorsorgewohnung ist es sinnvoll, die persönliche steuerliche Situation vorab zu analysieren, um die Steuerbelastung zu minimieren und steuerliche Hürden sicher zu meistern.

Michael Nester ist Steuerberater und Senior Manager bei TPA www.tpa-group.at