Meine Frau und ich wollen aufs Land ziehen und ein Haus mit Garten kaufen. Wir haben uns auch schon einige angeschaut. Eines gefällt uns besonders gut. Die Maklerin hat uns darauf aufmerksam gemacht, dass im Grundbuch ein Vorkaufsrecht für den Bruder der Eigentümerin steht. Der Bruder sei aber schon gestorben und deshalb sei das Vorkaufsrecht kein Problem. Stimmt das wirklich?
Rainhardt E., Graz
Lieber Herr E.!
Durch ein Vorkaufsrecht wird die Verfügungsmöglichkeit des Eigentümers eingeschränkt. Sofern eine entsprechende Urkunde vorliegt, kann ein Vorkaufsrecht auch im Grundbuch eingetragen werden. Durch die Eintragung im Grundbuch wird das Vorkaufsrecht für jeden zukünftigen Kaufinteressenten sichtbar und muss auch von Amts wegen beim Grundbuchsgericht beachtet werden. Ein Vorkaufsrecht kann nicht nur auf einem Teil eines Grundstücks eingetragen werden, sondern muss immer für das ganze Grundstück gelten.
Der Eigentümer muss das Grundstück dann dem Vorkaufsberechtigten zu gleichen Bedingungen wie dem Dritten vorab zum Kauf anbieten. Der Berechtigte muss sowohl den gleichen Preis als auch alle anderen Nebenbedingungen akzeptieren. Nur wenn der Berechtigte vom Vorkaufsrecht nicht fristgemäß Gebrauch macht, ist der Eigentümer berechtigt, das Grundstück auch an einen anderen Interessenten zu verkaufen und der Berechtigte muss in die Löschung des im Grundbuch angemerkten Vorkaufsrechts einwilligen.
Ein Vorkaufsrecht ist aber ein höchstpersönliches Gestaltungsrecht und somit unübertragbar. Es kann weder unter Lebenden, etwa durch Verkauf oder Schenkung, noch von Todes wegen, etwa durch Erbfolge, übertragen werden. Vielmehr erlischt das Vorkaufsrecht mit dem Tod des Berechtigten. Durch den Tod des Verpflichteten würde sich hingegen nichts ändern.
Am Erlöschen des Vorkaufsrechts durch den Tod des Berechtigten ändert auch die Eintragung im Grundbuch nichts. Durch die Eintragung im Grundbuch wirkt das Vorkaufsrecht zwar wie ein dingliches Recht gegenüber Dritten, dies aber trotzdem nur zu Lebzeiten des Berechtigten. Stirbt der Vorkaufsberechtigte, wird das Vorkaufsrecht nicht Teil des Nachlasses.
Wenn der vorkaufsberechtigte Bruder Ihrer Verkäuferin bereits verstorben ist, ist mit seinem Tod auch sein Vorkaufsrecht erloschen. In diesem Fall kann das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht gelöscht werden. Die Maklerin hat daher mit ihrer Auskunft recht, dass das im Grundbuch ersichtliche Vorkaufsrecht eines bereits Verstorbenen kein Problem darstellt und Sie diese Verpflichtung beim Kauf Ihrer Wunschliegenschaft weder beachten noch übernehmen müssen.
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