Auch wenn der Mieter nicht frei über seine vier gemieteten Wände walten kann, bietet das österreichische Mietrechtsgesetz doch weitaus stärkeren Schutz für Mieter, als so mancher Mietvertrag auf den ersten Blick vermuten lässt. Christian Bartok, Leiter der Mieterhilfe des Wohnservice Wien beantwortet mit uns die wichtigsten Fragen rund um das Mietrecht.
Kann das Rauchen in der Mietwohnung verboten werden?
Ein generelles Rauchverbot in den eigenen vier Wänden wird nicht möglich sein. Es gibt jedoch oberstgerichtliche Entscheidungen bezüglich übermäßigen Zigarrenrauchens am Balkon oder am Fenster. In diesem Anlassfall wurde es untersagt, weil ein Nachbar stark beeinträchtigt war.
Kann der Vermieter Haustiere verbieten?
Auch dies ist nicht generell möglich, insbesondere die Haltung von Kleintieren kann nicht untersagt werden.
Für welche Schäden in der Mietwohnung müssen Mieter aufkommen?
Für einfache Wartungen wie von Fenstern, Türen oder den Wasserhahn ist in der Regel der Mieter verantwortlich. Ist jedoch beispielsweise ein Fenster defekt, so ist für diese Instandsetzung der Vermieter verantwortlich. Ebenso ist der Vermieter verantwortlich, wenn durch ein Gebrechen – wie zum Beispiel einen Rohrbruch – ein ernster Schaden droht.
Darf der Vermieter Untermieter generell verbieten?
Nein, einzelne Teile beziehungsweise Zimmer der Wohnung dürfen auch von Mitbewohnern oder Untermietern benützt werden. Die gänzliche Untervermietung einer Wohnung kann jedoch untersagt werden.
Wie ist die Wohnung nach dem Auszug zu hinterlassen – Stichwort weiße Wände?
In der Regel so, wie man diese angemietet hat, jedoch unter Berücksichtigung der üblichen „Abnützung“ des Mietgegenstandes. Immerhin bezahlt man ja Miete für die Wohnung und deren Benützung – somit entstehen auch Gebrauchsspuren, solange diese in einem üblichen Ausmaß sind, müssen Mieter keine Kosten für die Instandsetzung übernehmen. Die Verpflichtung im Mietvertrag die Wände generell bei Auszug weiß auszumalen ist unzulässig.
Darf ich bei Mängeln die Miete einbehalten?
Hier ist Vorsicht geboten. Eine Minderung der Miete ist zwar bei wesentlichen Beeinträchtigungen möglich, hier sollte man sich jedoch jedenfalls vorab Rat von Experten, wie zum Beispiel kostenlos bei der Mieterhilfe, einholen. Im schlimmsten Fall droht eine Kündigung durch den Vermieter.
Hat der Vermieter Anspruch auf einen Zweitschlüssel?
Nein, definitiv nicht.
Wer ist bei Schimmel in der Wohnung verantwortlich?
Für die Beseitigung des Schimmels und die Instandsetzung ist jedenfalls der Vermieter zuständig, da hier ein ernster Schaden für das Haus droht und Schimmel fast immer gesundheitsgefährlich ist. Mieter sind deshalb auch grundsätzlich verpflichtet, diesen Schaden dem Vermieter zu melden. Wer die Kosten dafür trägt, hängt jedoch von der Ursache oder der Verschuldensfrage ab. Bei Baugebrechen oder ähnlichem ist es der Vermieter, bei falschem Wohnverhalten könnten die Kosten dem Mieter angelastet werden.
Darf ich auch um Mitternacht noch staubsaugen oder die Waschmaschine benutzen?
In der Regel sind diese Dinge in der Hausordnung geregelt. In dieser werden, unter anderen Dingen, auch oft die Ruhezeiten in einem Wohnhaus geregelt. Mindestmaß sind hier die gesetzlichen Bestimmungen der Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr. Diese gilt es unbedingt zu beachten. Darüber hinaus kann der Vermieter diese Ruhezeiten auch ausdehnen und festlegen, dass Geräte wie zum Beispiel der Staubsauger oder die Waschmaschine in diesen Ruhezeiten nicht benützt werden dürfen. Auch eine Vereinbarung von Ruhepausen über Mittag ist möglich. Bei einem Verstoß gegen die Hausordnung kann der Vermieter eine sogenannte Vertragszuhaltungsklage gegen den Mieter einbringen, aber eine Kündigungsklage wird dafür wenig Aussicht auf Erfolg haben.
Übrigens: Eine Hausordnung tritt nur in Kraft, wenn sie gemeinsam mit dem Mietvertrag vereinbart wurde. Sollte dies nicht geschehen sein, gelten die Regeln, die ortsüblich sind.
Dürfen Dinge wie ein Schuhregal oder das Fahrrad im Treppenhaus abgestellt werden?
Die strengen Brandschutzbestimmungen regeln dies zum Schutz der BewohnerInnen. Das Stiegenhaus und die Gänge des Wohnhauses dürfen von einzelnen Mietern nicht als Lagerstätte benützt werden. Ganz generell kann gesagt werden, dass etwaige Fluchtwege immer frei zu halten sind und eine Lagerung von diversen Dingen nicht erlaubt ist.
Zusammengefasst
Ihre Pflichten:
Wartung der Wohnung samt Einrichtungen inklusive der Heizung, Sanitäranlagen, Wasser-, Gas- und Elektroleitungen.
Pflege, Reinigung, Justierung der Fenster
Service der Therme
Sofortige Benachrichtigung des Vermieters bei ernsten Schäden der Wohnung und des Hauses oder bei Gesundheitsgefährdung
Die Pflichten des Vermieters:
Erhaltung der allgemeinen Teile und Anlagen des Hauses
Erhaltung der mitvermieteten Heizthermen, Wasserboiler und sonstigen Wärmebereitungsgeräte – und die dazu nötigen Reparaturen
Reparaturen in der Wohnung, die ernste Schäden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung beheben
