Sie haben vor, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? In diesem Fall ist es wichtig für Sie, zu klären, ob für den Verkauf Steuern zu zahlen sind. Für den steuerfreien Verkauf gibt es bestimmte Voraussetzungen:
Der Verkäufer muss das Haus oder die Wohnung, in der er lebt, seit der Anschaffung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben.
Oder: Das Haus oder die Wohnung ist innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre lang durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt worden.
Wann gilt eine Hauptwohnsitzbefreiung?
Es geht also um zeitliche Fristen! Diese müssen sehr genau geprüft werden, denn sollte die Hauptwohnsitzbefreiung nicht zur Anwendung kommen, ist der Verkaufserlös zu versteuern. Der Verkaufserlös ist die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis (inklusive diverser Nebenkosten) und dem Verkaufspreis.
Der Hauptwohnsitz im klassischen Sinn ist das Haus oder die Eigentumswohnung, in der man lebt. In der Praxis lohnt es sich, die Möglichkeit der Hauptwohnsitzbefreiung zu beachten -auch dann, wenn man die Wohnung von den Eltern erbt oder wenn man den Zweitwohnsitz verkaufen möchte.
Beispiel 1: Die Tochter erbt von den Eltern eine Eigentumswohnung und möchte diese verkaufen. Sie selbst hat aber seit mehr als fünf Jahren ihren Hauptwohnsitz in einer anderen Wohnung. In diesem Fall kann sie die Steuerbefreiung für den Verkauf der geerbten Wohnung nicht in Anspruch nehmen.
Beispiel 2: Herr Mayer besitzt zwei Wohnungen im Eigentum, die eine in Wien, die andere in Niederösterreich. In der Wiener Wohnung wohnt er selbst und hat dort auch seit acht Jahren seinen Hauptwohnsitz. Die Wohnung in Niederösterreich vermietet er. Der Mieter der niederösterreichischen Wohnung zieht aus und Herr Mayer beschließt, in diese Wohnung in Niederösterreich umzuziehen. Die Wiener Wohnung verkauft er. Herr Mayer profitiert von der Steuerbefreiung, weil er mehr als zwei Jahre seinen Hauptwohnsitz in der Wiener Wohnung hatte.
Wo ist der Mittelpunkt der Lebensinteressen?
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie mehrere Wohnungen oder Häuser besitzen, gilt steuerlich nur einer als Hauptwohnsitz, nämlich jener, wo der Mittelpunkt der Lebensinteressen liegt. Bei einer Familie wird das dort sein, wo die Kinder zur Schule gehen und der Arbeitsplatz der Eltern ist. Der 200 Kilometer entfernte Zweitwohnsitz oder die leer stehende Stadtwohnung können nicht den Hauptwohnsitz darstellen, auch wenn sie im Melderegister als Hauptwohnsitz eingetragen sind. Entscheidend ist nur, wo der Mittelpunkt Ihrer Lebensinteressen liegt.
Sebastian Haupt ist Steuerberater und Partner der TPA Steuerberatung www.tpa-group.at
