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Mythos versteckter Baumangel?

Was ist rechtens bei Mängeln am Gewerk, die sich typischerweise erst nach Jahren zeigen?

Sie haben Recht - Mythos versteckter Baumangel? © Bild: Marius Höflinger

Das österreichische Gewährleistungsrecht normiert bei entgeltlichen Verträgen ein verschuldensunabhängiges Einstehenmüssen des Auftragnehmers dafür, dass das von ihm errichtete Werk dem Vertrag entspricht beziehungsweise die im Verkehr gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften besitzt. Diese Attribute müssen hierbei zum Zeitpunkt der Ablieferung des Gewerks erfüllt sein. Ist dem nicht so, liegt ein sogenannter Sachmangel, sprich: ein der Sache körperlich anhaftender Mangel, vor.

Verdeckte Mängel

Keine Probleme bereiten in der Regel sofort bei Übergabe des Werks sichtbare Mängel. Im Normalfall wird der Auftraggeber diese rügen und den Auftragnehmer zur Beseitigung auffordern. Die Gewährleistungsfrist, sohin der Zeitraum, innerhalb welchem der Auftragnehmer dem Auftraggeber für die Mangelfreiheit einzustehen hat, beträgt bei beweglichen Sachen zwei Jahre, bei unbeweglichen Sachen, wie etwa Bauwerken, drei Jahre, gerechnet ab der Ablieferung. Doch wie verhält es sich bei verdeckten Mängeln, die erst einige Zeit nach der Übergabe feststellbar sind? Zu wissen gilt es, dass das Gesetz bei Sachmängeln (bewusst) nicht zwischen erkennbaren und verdeckten Mängeln unterscheidet. Bei beiden beginnt die Gewährleistungsfrist demnach mit der Übergabe. War der später festgestellte Mangel bei Ablieferung bereits latent, also zumindest seiner Anlage nach, vorhanden, so hat der Auftragnehmer demnach in gewährleistungsrechtlicher Hinsicht nur dann einzustehen, wenn der Mangel während der noch offenen Frist zum Vorschein kommt. Ist diese Frist allerdings verstrichen, verliert der Auftraggeber zufolge eingetretener Verjährung seine Rechte aus der Gewährleistung. Gänzlich irrelevant ist der Zeitpunkt des Erkennens eines Mangels aber nicht. Nach der Rechtsprechung beginnt bei Fehlen von ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften einer Sache die Gewährleistungsfrist tatsächlich erst mit dem Tag, an dem dieser Mangel bekannt wird.

Begründet wird dies mit der von den Vertragspartnern damit gewollten stillschweigenden Verlängerung der Gewährleistungsfrist, andernfalls wäre die Zusicherung weitgehend wertlos. Bei Fehlen von bloß gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften gilt dies, wie bereits erwähnt, nicht. Dies mag vielleicht nicht sachgerecht erscheinen, jedoch gibt es Fälle, in welchen ein Mangel seiner Art und Natur nach nicht innerhalb der Gewährleistungsfrist feststellbar ist. Das Gesetz federt diese vermeintliche Ungerechtigkeit jedoch mit dem Instrument des Schadenersatzrechtes ab, wobei auch hier der Auftraggeber zur wirksamen Anspruchsdurchsetzung an gesetzliche Voraussetzungen (u. a. Verschulden des Auftragnehmers) gebunden ist.

Daniela Gartner ist Rechtsanwältin bei www.ulsr.at