Meine Mitbewohnerin und ich leben seit fünf Jahren in einer Wohngemeinschaft in einer Mietwohnung. Sie möchte nun zu ihrem Freund ziehen. Das ist mir ganz recht, weil dann mein Freund einziehen könnte. Jetzt verlangt meine Freundin für den Auszug aber 10.000 Euro. Sie meint, unsere Miete wäre viel günstiger als die bei ihrem Freund und es stehe ihr daher ein Ausgleich zu. Mir bliebe ja dafür die günstige Miete. Muss ich meiner Freundin wirklich etwas zahlen, wenn sie auszieht?
Julia H., Wien
Liebe Frau H.,
Vereinbarungen, wonach ein neuer Mieter dafür, dass der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt, eine Ablöse zahlt, sind gemäß §27 Mietrechtsgesetz verboten und ungültig. Die Zahlung einer Ablöse an einen Vormieter ist daher jedenfalls verboten.
Erlaubt ist eine Zahlung nur dann, wenn der neue Mieter dafür eine "vermögenswerte Gegenleistung" erhält. Darunter versteht man etwa Einrichtungsgegenstände, die vom neuen Mieter übernommen werden und so abgekauft würden. Oder auch andere vermögenswerte Leistungen, die der bisherige Mieter selbst in die Wohnung eingebracht hat oder auf seine Kosten einbringen hat lassen, etwa eine neue Sicherheitstüre. Auch der Ersatz tatsächlicher Übersiedlungskosten ist zulässig.
Durch das Verbot der Zahlung von Ablösen für die Weitergabe der Mietrechte soll verhindert werden, dass Mietrechte als Vermögenswerte gehandelt werden können.
Da sowohl Sie als auch Ihre Mitbewohnerin bereits Mieterin der Wohnung sind, handelt es sich bei Ihrer Freundin eigentlich nicht um eine "frühere" Mieterin, der Sie durch Zahlung einer Ablöse ihre Mietrechte abkaufen würden. Ihre Freundin möchte ja offenbar ein Entgelt dafür, dass Sie nun alleinige Mieterin werden, Sie also Ihre Mitmieterin loswerden. Durch das Ausscheiden Ihrer WG-Mitbewohnerin aus dem gemeinsamen Mietverhältnis verbessert sich Ihre mietrechtliche Position aber auch, da Sie ab dem Ausscheiden Ihrer Mitbewohnerin aus dem Mietvertrag als einzige Mieterin die Wohnung alleine benützen können und auch Ihre Entscheidungen betreffend die Wohnung nicht mehr mit Ihrer Mitbewohnerin abstimmen müssen.
Der Oberste Gerichtshof hat aber vor Kurzem festgehalten, dass Sie als dann alleinige Mieterin wie eine "neue Mieterin" zu behandeln sind. Zulässig wäre daher zwar eine Zahlung für konkret von Ihnen von Ihrer Freundin übernommene Einrichtungsgegenstände. Eine Vereinbarung über die Zahlung einer Ablöse dafür, dass Ihre Freundin aus dem gemeinsamen Mietvertrag ausscheidet, ist hingegen gemäß § 27 Mietrechtsgesetz verboten und ungültig.
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