Meine Freundin und ich wollen zusammenziehen und eine gemeinsame Wohnung mieten. Die Wohnungssuche ist aber ganz schön mühsam. Einen unbefristeten Mietvertrag zu bekommen, scheint nahezu aussichtslos. Dauernd werden uns unterschiedlich befristete Mietverträge angeboten. Was für Befristungen sind eigentlich zulässig? Kann man so einen Vertrag dann verlängern?
Kenny P., Wien
Lieber Herr P.,
befristete Mietverträge sind bei Vermietern immer beliebter, obwohl die meisten Mieter weiterhin unbefristete Mietverträge bevorzugen. Bei Mietverhältnissen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, sind nicht alle möglichen Befristungen zulässig. Für diese Mietverträge gilt, dass die Vertragsdauer bei Wohnungen mindestens drei Jahre betragen muss. Der Mieter hat aber nach einem Jahr das Recht, jederzeit mit einer dreimonatigen Frist per Monatsende zu kündigen.
Befristete Mietverträge können einvernehmlich beliebig oft erneuert beziehungsweise verlängert werden. Auch bei der befristeten Verlängerung muss die neue Vertragsdauer wieder mindestens drei Jahre betragen. Eine Grenze nach oben gibt es nicht. Ein etwa auf zehn Jahre befristeter Mietvertrag wäre ebenso zulässig.
Bleibt ein Mieter nach Ablauf der Befristung in der Wohnung, ohne mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag abzuschließen und unterlässt der Vermieter es, den Mieter aufzufordern auszuziehen, so verlängert sich der Mietvertrag automatisch einmalig um weitere drei Jahre. Beim zweiten Mal, also wenn der Mieter auch nach den weiteren drei Jahren nicht auszieht und der Vermieter dies duldet und den Mietzins weiter entgegennimmt, verwandelt sich das Mietverhältnis in ein unbefristetes.
Auch dann, wenn die Befristung von Anfang an unzulässig war, etwa bei einer Befristung auf zwei Jahre, gilt dieses Mietverhältnis automatisch als unbefristet. Eine Befristung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss schriftlich vereinbart werden. Eine nur mündlich vereinbarte Befristung kann vom Vermieter nicht durchgesetzt werden.
Für Wohnungen, auf die das Mietrechtsgesetz keine Anwendung findet, etwa Wohnungen in Ein-oder Zweifamilienhäusern, gibt es weder eine Unter-noch eine Obergrenze für die Befristung des Mietvertrags. In diesem Fall wäre auch eine mündlich vereinbarte Befristung zulässig. Anders als bei Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, können befristete Mietverträge für Wohnungen außerhalb des Mietrechtsgesetzes auch vom Mieter nicht vorzeitig gekündigt werden, wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich vorgesehen ist.
