Die Arbeiterkammer (AK) hat errechnet, dass die Bruttomieten zwischen 2008 und 2014 österreichweit um 22 Prozent gestiegen sind, während die Löhne im Vergleichszeitraum auf 13 Prozent Zuwachs kommen. Die Teuerung betrug 12 Prozent.
Zu den grundlegend teuer gewordenen Mieten gesellen sich noch jene Beträge, die Mieter zu viel bezahlen, ohne es zu wissen. Allein die Mietervereinigung Wien erstreitet laut eigenen Angaben rund 2,6 Millionen Euro jährlich für ihre Mitglieder in Verfahren zurück. Daher lohnt es sich als Mieter sich mit der bestehenden Situation auseinanderzusetzen, um sich unnötige Kosten zu ersparen beziehungsweise Geld zurückzuerhalten. Folgende Punkte können dabei helfen:
1. Wissenswertes zum Mietrechtsgesetz
Prinzipiell ist bereits bei der Wohnungswahl zu bedenken, dass nicht für alle Wohnungen in Österreich das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt. Das kann indirekt zu unvorhergesehenen Kosten oder überraschenden Unannehmlichkeiten für den Mieter führen. Greift das MRG nicht, dann kommt allein das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung.
Folgende Mietverhältnisse fallen laut Arbeiterkammer völlig aus dem Schutzbereich des MRG heraus (kein Kündigungsschutz):
- Ein- und Zweifamilienhäuser, unabhängig vom Errichtungsjahr des Hauses
- Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen:
- Maximal auf 6 Monate befristet vermietete Zweitwohnungen
- Ferienwohnungen und Beherbergungsunternehmen wie Pensionen oder ein Hotel
- Heime (Lehrlings-, Senioren- oder Studentenheime)
- Wohnräume in karitativen Einrichtungen
Folgende Mietverhältnisse fallen teilweise aus dem Schutzbereich des MRG heraus:
- Nicht öffentlich geförderte Neubauten (Baubewilligung nach dem 30.6.1953)
- Ausbau eines Dachbodens nach dem 31.12.2001
- Zubauten nach dem 30.9.2006
Achtung Sonderfall: Genossenschaftswohnungen, also Wohnungen, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung vermietet werden, fallen nicht unter das MRG. Hier gelten die speziellen Vorschriften des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), das aber auf viele Regelungen des MRG verweist.
Folgende Mietverhältnisse fallen in den Schutzbereich des MRG:
- Mietwohnungen in Altbauten, die vor dem 1.7.1953 errichtet wurden
- Geförderte Neubauten
2. Wie hoch der Hauptmietzins sein darf
Fällt die Mietwohnung unter das Mietrechtsgesetz, unterscheidet man drei Kategorien zur Bestimmung des Hauptmietzinses: den Kategoriemietzins für Wohnungen der Kategorie D (kein WC oder Wasser im Wohnungsinneren), den angemessenen Mietzins und den Richtwertmietzins. Unter letzteren fallen Mietwohnungen in Altbauten, für die ein Mietvertrag ab dem 1. März 1994 abgeschlossen worden ist, und geförderte Neubauwohnungen (Gemeindewohnungen). Zwei Drittel der dem Richtwertmietzins unterliegenden Haushalte befinden sich in Wien, insgesamt sind österreichweit 300.000 Mieter davon betroffen.
Das Richtwertgesetz regelt die Anpassung der Nettomiete an die Inflation. Diese Wertsicherung muss im Mietvertrag festgelegt sein. Zumeist halten sich die Vermieter in den Verträgen an die gesetzliche Erhöhung der Richtwerte, die normalerweise alle zwei Jahre erfolgt und für jedes Bundesland unterschiedlich ist. Heuer steht eine Anpassung von rund 3,5 Prozent an, die Vermieter nicht überschreiten, aber sehr wohl unterschreiten dürfen. Eine Unterschreitung "kommt in der Praxis so gut wie nie vor", sagt Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte der AK Wien. 2014 erfolgte die letzte Anpassung und 2016 entfiel die Erhöhung, um die Mieter zu verschonen. Dafür fällt die Erhöhung dieses Jahr saftiger aus.
Wer sich nicht sicher ist, ob seine Mietzinsvereinbarung dem Richtwertmietzins unterliegt, kann das auf dem Portal der Stadt Wien überprüfen und sich auch gleich den ungefähren Richtwert berechnen lassen.
Anwendbarkeit des Richtwertmietzinses: https://www.wien.gv.at/richtwert/anfrage/
Richtwertberechnung: https://www.wien.gv.at/richtwert/berechnung/
Vor einer Hauptmietzinserhöhung bleiben aber auch Genossenschaftswohnungen nicht verschont. Sie machen rund 40 Prozent aller Mietwohnungen in Österreich aus, weitere 41 Prozent sind privat vermietet und 19 Prozent sind Gemeindewohnungen. Genossenschaftswohnungen arbeiten nach dem Prinzip der Kostendeckung, das im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) festgelegt ist. Das bedeutet, dass zuerst eine reine Anpassung des Hauptmietzinses an die Kreditbedingungen erfolgt, solange die Zahlungen laufen, wie Rosifka erklärt. Dabei sind Schwankungen in Bezug auf die Erhöhung durchaus möglich, wenn beispielsweise eine größere Rückzahlung fällig wird. Das kann laut Experte schon einmal zu einer Anpassung von rund 4 Prozent führen. Wurde der Kredit getilgt, kommt es wie bei den Altbauten alle 2 Jahre zu einer Anpassung des Hauptmietzinses an die Inflation: Die Mietzinsobergrenze (ohne Betriebskosten) beträgt nach dem WGG 1,75 Euro pro Quadratmeter im Monat, zuzüglich rund 2 Euro Erhaltungskosten.
Erhöht ein Vermieter aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung den Hauptmietzins, muss er die Erhöhung dem Mieter spätestens 14 Tage vor dem Termin bekanntgeben. Zuvor muss allerdings die gesetzliche Indexanpassung erfolgt sein. Rückwirkende Erhöhungen sind nicht erlaubt. TIPP: Zu genauem Hinschauen raten Experten bei sogenannten Lagezuschlägen, hier kann bei überhöhter Berechnung Geld zurückgeholt werden.
3. Das Dilemma mit den Betriebskosten
Die Mietervereinigung bestreitet jedes Jahr für ihre Mitglieder (die Mitgliedschaft ist kostenpflichtig) etliche Verfahren: "Die Hauptverfahren betreffen die Betriebskosten, weil sie im Vergleich zum Mietzins jedes Jahr neu überprüfbar sind", sagt Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Mietervereinigung Wien. Der Hauptmietzins sei jedoch ebenfalls häufig Thema. "Viele Verträge, vor allem befristete, sind schlichtweg falsch", sagt Hanel-Torsch. Nicht selten werde beispielsweise ein zu hoher Hauptmietzins bei befristeten Verträgen verlangt, weil der gesetzliche Befristungsabschlag von 25 Prozent nicht abgezogen wird. Überprüft werden nicht nur Altbaumieten, sondern unter anderem auch Genossenschaftswohnungen, deren Mieter laut Expertin ebenfalls nicht vor falsch berechneten Mietzinsen gefeit sind.
Im Rahmen einer Mietzinswoche (20. bis 24. März 2017) konnten heuer auch Nicht-Mitglieder bei der Mietervereinigung Wien kostenlos ihre Miete überprüfen lassen. Das wolle man gegebenenfalls nächstes Jahr wiederholen, wie Hanel-Torsch mitteilt. Im Herbst sei eine ähnliche Aktion nur zum Thema Betriebskosten geplant.
Oftmals ist für Mieter unklar, was eigentlich alles als Betriebskosten verrechnet werden darf. Hier einige der wichtigsten Punkte für Mieter:
- Die gesetzliche Betriebskosten-Regelung gilt nur für Mietwohnungen, die dem MRG unterliegen. Sonst gilt, was im Mietvertrag vereinbart wurde.
- Die Betriebskostenabrechnung muss nicht gelegt werden, wenn im Mietvertrag festgehalten ist, dass die Betriebskosten in Form einer monatlichen Pauschalzahlung erfolgen - unabhängig von der Höhe der tatsächlichen Kosten.
- Reparaturen fallen unter die Instandhaltung und dürfen nicht als Betriebskosten verrechnet werden.
- TIPP: Experten raten besonders den Posten Verwaltungskosten zu überprüfen, da diese Kosten überhöht sein können.
- Den Punkt "Sonstiges" darf es bei einer korrekten Abrechnung nicht geben.
- Die Jahresabrechnung muss bis spätestens zum 30. Juni des Folgejahres vorliegen und im Haus ausgehängt werden. Jeder Mieter hat das Recht, die Originalbelege bei der Hausverwaltung einzusehen.
Wer den Verdacht hegt, dass die Abrechnung nicht korrekt durchgeführt wurde, kann diese bis zu 3 Jahre rückwirkend überprüfen lassen. Für Genossenschaftswohnungen gilt eine Einspruchsfrist von 6 Monaten. Die Jahresabrechnung kann in Wien von der Schlichtungsstelle (MA 50) beziehungsweise vom Bezirksgericht mittels Antrag überprüft werden.
Eine rasche Überprüfung Ihrer Betriebskosten können Sie gratis unter anderem mit dem Betriebskostenrechner der Mietervereinigung vornehmen: https://mietervereinigung.at/
4. Anlaufstellen
Beratungsstellen für Fragen zum Wohnrecht
finden sie auf: https://www.help.gv.at/
Wohnservice Wien - Mieterhilfe
kostenlose Beratungsstelle: http://www.mieterhilfe.at/
Mietervereinigung Österreichs
Interessenvertretung für Mieter; kostenpflichtige Mitgliedschaft: https://mietervereinigung.at/
Österreichischer Mieter- und Wohnungseigentümerbund
Interessenvertretung für Wohnungsinhaber: http://wien.mieterbund.at/
Mieterschutzverband
Interessenvertretung für Mieter; kostenpflichtige Mitgliedschaft: http://www.mieterschutzverband.at/
Österreichische Mieterinteressensgemeinschaft
Interessenvertretung für Mieter; kostenlose Information und kostenpflichtige Mitgliedschaft: http://mig.at/
MieterInnen – Initiative
kostenlose Beratung und wohnpolitische Informationen: http://mieterinnen.org/wp/
