Die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen ist ungebrochen. Nicht selten werden dafür als Gründe die sichere Geldanlage und eine höhere Verzinsung als das Sparbuch genannt. Die Investitionsalternativen sind dabei vielfältig. Möchte man sich einen ersten Überblick verschaffen, dann ist eine grundlegende Unterscheidung möglich, ob die Investition auch zu einer Eintragung als Eigentümer im Grundbuch führt oder nicht.
Eine derartige Eintragung ist bei einer Vorsorgewohnung oder einem Bauherrenmodell der Fall. Gerade deshalb werden diese Investitionen auch als das "wahre Betongold" bezeichnet. In beiden Fällen sind wesentliche steuerliche Implikationen zu beachten und vor allem auch im Vorfeld zu recherchieren oder ein Beratungsgespräch in Anspruch zu nehmen.
Vorsorgewohnung: die Richtlinien
Bei einer Vorsorgewohnung ist beim Ankauf unter anderem die Entscheidung zu treffen, ob der Verkäufer den Kaufpreis mit oder ohne Umsatzsteuer in Rechnung stellen soll. Der Kaufpreis ist mit Umsatzsteuer nur dann günstiger, wenn der Käufer diese Umsatzsteuer vom Fiskus wieder zurückerhält (sogenannter Vorsteuerabzug). Dafür ist eine zukünftige steuerpflichtige Vermietung Voraussetzung. Wird diese steuerpflichtige Vermietung in den folgenden 20 Jahren eingestellt, dann hat eine anteilige Rückzahlung der geltend gemachten Vorsteuern an den Fiskus zu erfolgen. Auf Basis dessen ist bereits zu Beginn eine Entscheidung mit langfristigen Folgen zu treffen. Daneben sind die Vermietungseinkünfte auch in der Einkommensteuer zu deklarieren.
Tipps für das Bauherrenmodell
Bei einem Bauherrenmodell erfolgt die Investition zumeist nicht in eine einzelne Wohnung, sondern gemeinsam mit anderen Investoren in ein sanierungsbedürftiges oder abbruchreifes Haus. Ziel ist die Sanierung bzw. Abriss und Neubau mit folgender Vermietung durch die Investoren (Bauherrengemeinschaft). Unter gewissen Voraussetzungen sind die Sanierungs-und Neubaukosten in der Einkommensteuer über 15 Jahre verteilt absetzbar. Diese "verkürzte" Abschreibung entsteuert die Mieten bzw. führt zu Verlusten, welche die Steuerbelastung der anderen positiven Einkünften reduziert. Je höher das Einkommen des jeweiligen Investors, umso wirkungsvoller wird dieser Steuereffekt.
Die Vorsorgewohnung und umso mehr das Bauherrenmodell sind langfristige Investitionen. Die Steuereffekte sind zu beachten, aber das entscheidende Investitionskriterium sollten immer die klassischen Immobilienparameter (wie etwa Preis, Lage, Größe etc.) sein.
Eine umfassende Analyse der rechtlichen und wirtschaftlichen Parameter ist daher auch beim Betongold dringend zu empfehlen, frei nach dem Grundsatz: "Drum prüfe, wer sich langfristig bindet."
Manfred Kunisch ist Steuerberater und Partner bei TPA www.tpa-group.at
