Starke Nachfrage: Wiens Büro-Markt belebt sich

Dank der ungebremst starken Nachfrage deutscher Fonds an Immobilien in Österreich steigen die Preise am Wiener Büro-Markt. Das boomende Interesse der Deutschen wird anhalten, aber auch anglikanische Investoren beginnen sich für Wien zu interessieren.

"Nie zuvor war das Interesse ausländischer Käufer an Objekten in der Bundeshauptstadt so groß wie jetzt", konstantiert der führende Immobilienmakler der Metropole, die Constantia-Privatbank-Tochter CPB Immobilientreuhand. Mehr Bewegung in den Bürosektor bringt auch der Trend von unbefristeten zu 5- bis 10-jährig befristeten Verträgen.

Von den 2004 in Wien neu auf den Markt kommenden 280.000 m2 - wieder spürbar mehr als die 200.000 m2 des heurigen Jahres - sind bereits 150.000 m2 vermietet, also nur noch 130.000 m2 für einen Erstbezug verfügbar. Mit geschätzten 70.000 m2 sanierten Flächen könnten so effektiv noch zirka 200.000 m2 für eine Vermietung im kommenden Jahr frei sein, sagte CPB-Geschäftsführer Michael Ehlmaier bei der Präsentation des jüngsten "CPB-Büromarktberichtes" für Herbst 2003.

Immense Neuproduktion zur Vermietung
Der gesamte Büro-Flächenbestand in Wien dürfte sich durch die dieses Jahr neu produzierten 200.000 m2 von heuer 9,35 auf 9,55 Mio. m2 im kommenden Jahr erhöhen. Im Vorjahr hatte der Bestand 9,03 Mio. m2 betragen, allerdings gelangte mit 320.000 m2 Fertigstellungen eine immense Neuproduktion erstmals zur Vermietung. Eine Gefahr, dass der Markt "überschwemmt" wird, droht aus Sicht der CPB nicht: Erstens sind relativ wenig neue Projekte in der Pipeline, außerdem sind die Banken bei den Finanzierungen restriktiver und verlangen zumindest 30 bis 40 Prozent Vorvermietungsgrad.

Leerstehende Bauten sind "nicht ungesund"
Dass die Leerstandsrate - vor allem durch unattraktivere ältere Bauten - von 5,2 Prozent im Vorjahr auf derzeit 5,8 Prozent gestiegen ist und bis 2004 auf 6,0 bis 6,5 Prozent weiter zulegen dürfte, wird nicht als ungesund angesehen. Vielmehr zeige dies ein höheres Qualitätsbewußtsein der Mieter und sei auch Folge der gewachsenen Nachfrage, die höher sei als das Angebot. In drei Jahren könnte Wiens Büroimmobilienmarkt mit 7 Prozent Leerstandsrate und deutlich weniger neuen Fertigstellungen durchaus "sehr gesund" sein.

Wien mischt im internationalen Vergleich gut mit
Aktuell liege Wien mit 5,8 Prozent Leerstand (540.000 m2 nach 470.000 m2 im Vorjahr und voraussichtlich 570.000 bis 620.000 m2 2004) im internationalen Vergleich gut, betonte CPB-Immobilien-Aufsichtsratschef Karl Petrikovics: In Madrid seien es 6 Prozent, in Frankfurt und Barcelona 5,6 Prozent, in Moskau 5 und in Paris 4,5 Prozent. Die hohen Leerstände in Osteuropa-Metropolen - Prag 14, Warschau 17 und Budapest sogar 21 Prozent - sei durch die Überzogene Ostöffnungs-Euphorie begründet, deren erste Immobilienobjekte heute schon unzeitgemäß seien.

Sensationell niedrige Büro-Mieten
Erhebliches Aufwärtspotenzial sieht Petrikovics bei den vergleichsweise "sensationell niedrigen" Büro-Mieten in Wien - auch dieser Nachholbedarf mache den Standort so attraktiv für deutsche Immo-Fonds als Großinvestoren. Mit Spitzenmieten von monatlich 21 Euro pro Quadratmeter in modernen Objekten in Top-Lagen rangiere Wien am unteren Ende der europäischen Skala - auf dem Niveau von Prag (20 Euro ) und Budapest (18 Euro). In Brüssel seien es 22, in Berlin 28 und in München 31 Euro, in Frankfurt/Main dagegen schon 41 Euro, in der Pariser City 58 und in London sogar 94 Euro/m2.

Starke Nachfrage aus Deutschland
Als Käufer von Büroimmobilien treten in Wien derzeit laut CPB fast ausschließlich ausländische, primär deutsche offene und geschlossene Fonds auf, während sich heimische Großinvestoren wie etwa Karl Wlaschek oder die Immofinanz, deren Vorstandschef Petrikovics ist, sich eher zurückhalten. Die starke Nachfrage der Deutschen - für die Österreich nach den USA den zweitwichtigsten ausländischen Immobilienmarkt darstellt, ließ die Preise spürbar anziehen - mit der Folge sinkender Renditen.
Die Preise würden die Erwartung eines mittelfristig steigenden Mietenniveaus widerspiegeln, seien aber auch durch das niedrige Ertragsniveau auf dem Rentenmarkt zu erklären.

Der letzte große Deal, die Übernahme der Millennium City am Handelskai mit 92.000 m2 für 360 Mio. Euro durch die deutsche Fondsgesellschaft MPC, die dafür im Oktober für deutsche Anleger einen eigenen Fonds auf den Markt bringen will, wurde mit einer Bruttorendite von 7,0 Prozent abgewickelt. Beim EuroPlaza-Bauteil I an der Wienerbergstraße (33.000 m2, Käufer: DB Real Estate) waren es 6,2 Prozent, bei der Lassallestraße 9a (29.000 m2, KGAL) 5,7 Prozent. (apa/red)