Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) legt fest, dass der Mietzins reduziert werden kann, wenn der Mieter die Wohnung nicht wie vertraglich vereinbart nutzen kann. Dies bedeutet, dass der Schaden erst nach Abschluss des Mietvertrages aufgetreten sein darf, um eine Mietminderung zu rechtfertigen.
Wer einen neuen Schaden bemerkt, sollte zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Auf diese Weise lassen sich Probleme meist friedlich lösen Hat man keine Möglichkeit der Kommunikation, weil der Vermieter beispielsweise nicht auf Anrufe oder E-Mails reagiert, ist eine weitere Voraussetzung für eine Mietminderung. Versäumt der Vermieter die Mängelbeseitigung innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens, verstößt er gegen seine Pflichten. Auch dann kann der Mieter eine Reduzierung des Mietzinses in Betracht ziehen.
Welche Mängel rechtfertigen eine Mietminderung?
Die Gründe für eine Verringerung des Mietzinses sind vielseitig. In der Regel handelt es sich um Schäden an Bausubstanz, Haustechnik oder mitvermieteten Gegenständen:
- Defekte Stromversorgung, Wasserversorgung und Heizung, welche die Wohnqualität einschränken
- Schimmelbildung, wenn den Mieter nachweislich keine Schuld trifft. Was Mieter in diesem Fall außerdem beachten sollten, ist in diesem Beitrag von immowelt.at nachzulesen.
- Undichte Fenster und Türen, die für Zugluft, kalte Innenräume und Schimmel sorgen
- Baulärm und Schmutz in unzumutbarem Ausmaß im Haus und in der Nachbarschaft
Einen speziellen Fall stellt der Baulärm dar, da der Vermieter beispielsweise nicht für Arbeiten im Straßenbau oder am Nachbarhaus verantwortlich ist. Übersteigt die Lärmbelästigung das normale Ausmaß oder finden in der eigenen Wohnung Sanierungsarbeiten statt, ist eine Reduzierung des Mietzinses möglich.
Eine Mietminderung ist nicht erlaubt, wenn eine Beschädigung nachweislich bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages bestanden. Hat der Mieter den Schaden verursacht oder entsteht der Schaden an Gegenständen, die der Mieter eingebaut hat, ist eine Mietreduzierung ungültig. Das gilt auch für in Eigenregie installierte Warmwasserboiler oder Heizthermen. Hindert der Mieter den Vermieter an der Schadensbehebung, ist der vertraglich geregelte Mietzins zu zahlen.
Wie hoch fällt die Mietminderung aus?
Die Dauer des Mangels entscheidet über die Mietzinssenkung und kann zwischen fünf und 100 Prozent der Bruttomonatsmiete liegen. Fällt die Heizung für zwei Wochen aus, kann der Mietzins nicht für den gesamten Monat reduziert werden. Die Größe der betroffenen Räume spielt ebenfalls eine Rolle. Werden beispielsweise 40 Quadratmeter einer 80 Quadratmeter großen Wohnung durch Schimmel unbewohnbar, können 50 Prozent des Mietzinses einbehalten werden. Laut Gesetz ist die Summe allerdings nach dem Ausmaß der Unbrauchbarkeit der Wohnung festzulegen. Es lässt sich also schwer eine konkrete Prozentzahl nennen, um die der Mietzins reduziert werden kann. Dies muss in jedem Einzelfall ein Fachmann beurteilen.
Wie geht man am besten vor?
Stellt der Mieter einen Schaden fest, informiert er seinen Vermieter schriftlich darüber und bittet ihn um Reparatur. Hilft dies nicht, kann der Mieter im zweiten Schritt eine angemessene Frist bis zur Schadensbeseitigung festsetzen und den Vermieter auf sein Recht zur Mietminderung hinweisen. Erfolgt keine Reparatur, ist der Gang zum Rechtsanwalt empfehlenswert. Dieser kann die Höhe der Mietminderung festlegen und den Mieter im Falle eins Gerichtsprozesses vertreten.
Zu beachten ist, dass eine rückwirkende Reduzierung des Mietzinses nicht geht. Einen Anspruch darauf hat der Mieter erst nachdem er den Vermieter vom Mangel in Kenntnis gesetzt hat. Hat der Vermieter den Mangel behoben, hat der Mieter ab diesem Zeitpunkt wieder den vollständigen Mietzins zu zahlen.