Drei Gesetze: Wann gelten sie?
In Österreich regeln drei verschiedene Gesetze das Mietrecht, worunter auch die Betriebskosten fallen. Je nach Art der Wohnung gelten das Mietrechtsgesetz (MRG), das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) oder das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Welche Wohnungen unter das Mietrechtsgesetz fallen, erklärt folgende Infografik:
Je nach Immobilie kann das MRG voll, teilweise oder gar nicht Anwendung finden – abhängig ist das vom Wohnungstyp und vom Zeitpunkt der Baubewilligung. Ist das Gesetz vollumfänglich gültig, ist darin festgelegt, welche Kosten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen. Bei einer Teilanwendung hingegen sind die Betriebskosten nicht gesetzlich definiert. In diesem Fall sollten Mieter auf eine genaue Regelung im Mietvertrag achten.
Das WGG definiert rechtliche Aspekte für Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Es greift in großen Teilen auf die Betriebskostenregelungen des MRG zurück.
Unter das ABGB fallen beispielsweise ein großer Teil der Neubaumietwohnungen, aber auch Dienst- und Ferienwohnungen. Dabei legen Vermieter und Mieter im Mietvertrag fest, welche Betriebskosten die jeweilige Partei zu tragen hat. Fehlen entsprechende Vereinbarungen, muss laut Paragraph 1099 ABGB der Vermieter alle Betriebskosten übernehmen.
Was zählt laut MRG zu den Betriebskosten in Mietwohnungen?
Gilt das Mietrechtsgesetz für eine Mietwohnung uneingeschränkt, sind laut immowelt.at folgende Kosten vom Mieter zu tragen:
- Kaltwasserkosten
- Kosten für Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Schädlingsbekämpfung und Unratabfuhr
- Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschäden
- Laufende Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen, beispielsweise Energiekosten, Wartung und Service für den Lift, Heizung und Treppenhaus
- Öffentliche Abgaben wie die Grundsteuer
- Aufwendungen für die Hausbetreuung und für das Verwaltungshonorar
Einige Kosten gehören allerdings nicht zu den Betriebskosten für Mietwohnungen. Die Lasten, die Vermieter unter dem Begriff "Sonstiges" in der Betriebskostenabrechnung aufführen, sollten sich Mieter genauer ansehen. Hier werden oft Posten wie Rechtsanwaltskosten oder Mietzinsrückstände aufgeführt, die zu Unrecht auf den Mieter übertragen werden. Sind sich Mieter unsicher, ob die Betriebskostenabrechnung rechtens ist, helfen der Mieterschutz oder der Konsumentenschutz weiter.
Weitere unzulässige Posten in der Betriebskostenabrechnung sind:
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Strom für die Mietwohnung
- Kosten für die Behebung von Schäden am Kamin
- Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz oder die Behebung von Rohrbrüchen
- Teile von anfallenden Verwaltungskosten wie Bankspesen, Telefongebühren oder Zinsen
- Reparaturkosten für das Stiegenhauslicht
- Entsorgung von Bauschutt oder Ähnlichem, wenn dieser von einem Mieter verursacht wurde
- Kosten für besondere Ausstattungen, die unregelmäßig anfallen. Beispielsweise eine Taubenabwehranlage
- Kosten eines Vollwartungsvertrages wie für den Lift. Diese können nur anteilsmäßig auf die Mieter umgelegt werden
Wie werden die Kosten auf die Mieter verteilt?
Alle Betriebskosten werden nach Wohnnutzfläche auf die Mietparteien eines Gebäudes verteilt. Hat die Mietwohnung beispielsweise 100 Quadratmeter und das Haus eine Gesamtfläche von 1.000 Quadratmetern, zahlt der entsprechende Mieter zehn Prozent der Betriebskosten. Gleiches gilt für verschiedene Mietobjekte des gleichen Vermieters, die auf einem Grundstück stehen. Gemeinsame Anschlüsse werden ebenfalls anteilig auf die Mieter umgelegt.
Den Mietern dürfen nur Kosten für Gemeinschaftsanlagen entstehen, wenn sie diese auch tatsächlich nutzen können. Stehen beispielsweise mehrere Gebäude auf einem Grundstück, von denen lediglich eines über einen Lift verfügt, zahlen nur die Mieter dieses Wohnhauses die Betriebskosten für den Fahrstuhl.
Welche Fristen gelten bei der Betriebskostenabrechnung?
Nicht nur die Verteilung der Kosten ist geregelt, die Gesetze legen auch Fristen fest, in denen die Abrechnung verschickt und beglichen werden muss. Bei Wohnungen, die unter das ABGB fallen, legen Mieter und Vermieter entsprechende Fristen fest. Im MRG und im WGG gibt es dagegen feste Fristen: Der Vermieter muss dem Mieter bis zum 30. Juni des Folgejahres eine Abrechnung zukommen lassen. Die Rechnung muss alle Posten einzeln aufführen und entsprechende Belege beinhalten. Allerdings hat der Vermieter bis zum 31. Dezember Zeit, weitere Kosten zu ergänzen. Kosten, die nach dieser Frist hinzugefügt werden, muss der Mieter nicht bezahlen.
Für Nachzahlungen des Mieters und Gutschriften des Vermieters gelten ebenfalls im MRG oder WGG festgelegte Fristen: Die Zahlungen sind bis zur übernächsten Mietzahlung fällig. Prinzipiell haben Mieter, deren Wohnung unter das MRG oder das ABGB fällt, drei Jahre ab Erhalt der Betriebskostenabrechnung Zeit, um diese von einer Schlichtungsstelle oder von einem Gericht überprüfen zu lassen. Voraussetzung dafür ist die Vorlage einer korrekten Betriebskostenabrechnung. So können Mieter ihre Rechnung unter Umständen mindern.